### 二手商鋪交易全流程注意事項(xiàng)

#### 一、簽訂合同需明確關(guān)鍵信息

商鋪買賣合同需要包含具體細(xì)節(jié)。買賣雙方需提供完整身份證明。賣家要出示身份證原件和復(fù)印件，買家同樣需要準(zhǔn)備有效證件。合同必須注明商鋪的準(zhǔn)確地址，具體到街道門牌號(hào)碼。

商鋪現(xiàn)狀描述要詳細(xì)記錄。需寫明建筑面積和實(shí)際使用面積，這兩個(gè)數(shù)據(jù)可能存在差異。要檢查房屋結(jié)構(gòu)是否有改動(dòng)，比如是否拆除承重墻。查看消防設(shè)施是否完好，逃生通道是否暢通。確認(rèn)水電表讀數(shù)并記錄在合同中。

合同中需明確設(shè)備歸屬問題。固定裝修部分通常隨商鋪轉(zhuǎn)讓，可移動(dòng)設(shè)備需要單獨(dú)列出清單。建議拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片作為附件，照片要顯示拍攝日期。雙方在每張照片背面簽字確認(rèn)。

#### 二、付款流程要分期把控風(fēng)險(xiǎn)

定金支付要符合法律規(guī)定。定金數(shù)額不得超過總價(jià)的20%，超出部分不受法律保護(hù)。建議使用銀行轉(zhuǎn)賬方式，保留轉(zhuǎn)賬憑證。收款方要開具加蓋公章的收據(jù)。

房款支付分階段進(jìn)行。首付款在簽訂正式合同時(shí)支付，中期款在過戶手續(xù)辦理過程中支付，尾款保留至交接完成。建議預(yù)留5%-10%作為質(zhì)量保證金，交接后三個(gè)月內(nèi)支付。

特別注意稅費(fèi)承擔(dān)問題。合同中要寫明契稅、增值稅等稅費(fèi)由哪方承擔(dān)。有些地區(qū)規(guī)定賣方需承擔(dān)土地增值稅，這種情況需要在價(jià)格談判時(shí)考慮。

#### 三、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收要逐項(xiàng)核查

驗(yàn)收時(shí)攜帶合同副本對(duì)照檢查。核對(duì)商鋪門牌號(hào)碼是否與合同一致，測(cè)量實(shí)際面積是否相符。檢查門窗能否正常開關(guān)，鎖具是否完好。測(cè)試所有電源插座是否通電，水管是否有漏水現(xiàn)象。

設(shè)備驗(yàn)收要實(shí)際運(yùn)行測(cè)試。廚房設(shè)備需開機(jī)試運(yùn)行半小時(shí)以上，空調(diào)要測(cè)試制冷制熱功能。查看衛(wèi)生設(shè)施排水是否暢通，建議進(jìn)行連續(xù)沖水測(cè)試。發(fā)現(xiàn)問題時(shí)立即拍照記錄，雙方簽字確認(rèn)問題清單。

驗(yàn)收后簽署交接確認(rèn)書。確認(rèn)書應(yīng)包含交接時(shí)間、現(xiàn)存問題、整改期限等內(nèi)容。建議在確認(rèn)書中注明"未列入清單的問題由賣方負(fù)責(zé)"，避免后期糾紛。

#### 四、糾紛處理要保留證據(jù)

合同糾紛首先協(xié)商解決。雙方可重新核對(duì)合同條款，尋找折中解決方案。協(xié)商過程建議做書面記錄，參與人員簽字確認(rèn)。涉及金額較大時(shí)，可邀請(qǐng)第三方見證。

協(xié)商不成可申請(qǐng)調(diào)解。各地商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)通常設(shè)有調(diào)解委員會(huì)。調(diào)解協(xié)議具有法律效力，但需雙方自愿接受。調(diào)解不成功可向法院起訴，注意收集完整證據(jù)鏈。

訴訟需準(zhǔn)備充分材料。包括買賣合同原件、付款憑證、驗(yàn)收記錄、溝通記錄等。微信聊天記錄要公證，錄音證據(jù)需整理成文字稿。主張違約金要提供實(shí)際損失證明。

#### 五、常見交易陷阱防范措施

警惕產(chǎn)權(quán)不清晰商鋪。查驗(yàn)房產(chǎn)證原件，確認(rèn)登記信息與賣方一致。夫妻共有房產(chǎn)需雙方簽字，公司產(chǎn)權(quán)要提供股東會(huì)決議。存在抵押的商鋪需先解除抵押登記。

注意租賃合同影響。法律規(guī)定"買賣不破租賃"，現(xiàn)有租約繼續(xù)有效。要核實(shí)租期剩余時(shí)間，租金收取情況。建議與租戶重新簽訂租賃合同，或明確告知租戶變更事項(xiàng)。

防范違章建筑風(fēng)險(xiǎn)。查看規(guī)劃許可證是否包含現(xiàn)有建筑，測(cè)量外擴(kuò)部分是否合法。屋頂搭建的閣樓、后院加蓋的倉庫可能是違建。這類房產(chǎn)可能無法辦理過戶，或面臨拆除風(fēng)險(xiǎn)。

特殊類型商鋪要重點(diǎn)核查。餐飲商鋪需確認(rèn)環(huán)評(píng)和排污許可，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)要查看消防驗(yàn)收證明。醫(yī)療類商鋪需核實(shí)執(zhí)業(yè)許可證照，物流倉庫要確認(rèn)土地使用性質(zhì)。

交易過程中要定期溝通。建議每周確認(rèn)事項(xiàng)進(jìn)展，及時(shí)解決出現(xiàn)的問題。所有變更都要書面確認(rèn)，避免口頭約定。交接完成后保存合同資料至少五年，以備后續(xù)需要。

整個(gè)交易流程建議聘請(qǐng)專業(yè)律師。律師可協(xié)助審查合同條款，把關(guān)交易流程。雖然需要支付服務(wù)費(fèi)，但能有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。選擇熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的律師事務(wù)所，提前確認(rèn)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。