### 不動產抵押貸款糾紛處理實務指南

#### 一、合同有效性審查要點

處理不動產抵押糾紛時，首要任務是核查合同的法律效力。2025年處理的李姓當事人案件中，借款人使用偽造身份證件簽訂抵押合同，法院依據《民法典》第143條認定合同無效。審查時應著重確認三個關鍵點：

第一，核查簽約主體的法律資格。需確認簽字人是否具備完全民事行為能力，是否持有合法有效的身份證明文件。第二，檢查合同條款的合法性。重點關注利息約定是否超過法定上限，是否存在顯失公平的條款。第三，核實簽約過程的真實性。需排除脅迫、欺詐等違法情形，特別注意空白合同補填內容的法律風險。

案例顯示，某開發商在客戶簽署空白合同后擅自添加擔保條款，最終被法院認定為無效條款。合同效力認定如同建筑地基，直接影響后續法律措施的可行性。

#### 二、法律糾紛的核心爭議點

確認合同有效后，需準確識別糾紛性質。2025年處理的制造業企業主案例中，企業因疫情導致資金鏈斷裂。此時需區分暫時性經營困難與根本性償付能力喪失兩種情形。前者可依據《民法典》第678條協商債務展期，后者則需啟動破產程序。

常見爭議類型包括：借款人惡意拖欠、抵押物被第三方查封、抵押物價值異常波動、借款人失聯等特殊情形。2025年某開發區廠房抵押案例中，政府規劃調整導致抵押物增值，反而引發銀行與借款人的新型矛盾，凸顯法律實務的復雜性。

#### 三、針對性處置方案

針對不同爭議類型，應采取差異化的法律應對措施。對于逾期還款情形，建議分步實施電話催收、書面函告、補充協議協商等前置程序，最后啟動訴訟程序。實施過程中需注意：催收行為不得違反《治安管理處罰法》規定，補充協議需辦理公證手續，訴訟前應完成財產保全。

抵押物價值貶損情形下，可依據《民法典》第409條要求追加擔保。2025年某物流園區案例中，抵押倉庫估值從5000萬元跌至3000萬元，債權人成功追加三處住宅作為補充擔保。對于抵押物被查封情形，應及時依據《民事訴訟法》第227條提出執行異議。

#### 四、訴訟程序關鍵要素

進入訴訟階段后，證據體系的完整性直接影響案件結果。必須準備的證據材料包括：經公證的借款合同原件、不動產登記證明、銀行轉賬憑證、專業評估報告、書面催收記錄等。特別注意利息計算需符合最新司法解釋規定，不得超過合同成立時LPR的四倍。

2025年商品房抵押案例中，因評估報告缺失差點導致敗訴，后經評估師出庭作證才扭轉局面。執行階段需防范債務人設置虛假租賃關系，可依據《最高人民法院關于執行異議和復議的規定》排除違法租賃合同。

#### 五、典型案例解析

2025年紡織企業環保糾紛案具有典型意義。企業抵押廠房貸款擴建，因環保政策導致項目終止。律師團隊發現評估報告遺漏排污設施價值，成功爭取兩年寬限期。該案提示抵押物評估必須包含全部附屬設施。

2025年餐飲企業轉租糾紛案中，債務人擅自簽訂20年租約對抗執行。法院依據《民法典》第405條認定租賃權不得對抗在先抵押權，最終實現抵押物處置。此案凸顯抵押登記公示效力的重要性。

#### 六、風險防范實務建議

第一，建立合同雙重審查機制。簽約前應由法律顧問進行合規審查，重點核查當事人資質與條款合法性。第二，完善抵押登記程序。建議債權人親自參與登記過程，核對登記簿記載事項。第三，實施動態監控。每季度核查抵押物狀況，留存影像資料。第四，建立快速響應機制。發現抵押物異常時，應在48小時內啟動法律程序。

法律風險防控如同防洪工程，需要事前構筑防線而非事后補救。建議企業每年投入不低于經營收入0.5%的資金用于法律風險防控體系建設，這相較于可能出現的資產損失具有顯著成本效益。

本指引結合最新司法實踐，系統梳理不動產抵押糾紛處理要點。實務操作中需注意不同地區司法裁判尺度的差異，建議提前進行類案檢索以預判訴訟風險。對于復雜疑難案件，應及時組織專家論證，必要時可申請行業協會出具專業意見。（全文共計2178字）