**一、欠錢不還時(shí)兩種權(quán)利怎么選？**

當(dāng)開發(fā)商借錢不還時(shí)，銀行和建筑公司常會(huì)發(fā)生爭執(zhí)。銀行拿著房產(chǎn)抵押合同，建筑公司拿著工程款欠條，雙方都說自己該優(yōu)先拿到錢。這種情況在爛尾樓處理中特別常見。

**二、兩種權(quán)利的基本概念**

銀行抵押權(quán)就是借錢時(shí)用房子作擔(dān)保。比如開發(fā)商把在建樓盤抵押給銀行借款，如果還不上錢，銀行有權(quán)賣掉房子抵債。建筑公司的工程款優(yōu)先權(quán)是法律特別保護(hù)的權(quán)利。比如建筑公司蓋完房子沒拿到錢，可以直接申請拍賣樓盤拿回工錢。

這兩種權(quán)利都有法律支持。銀行依據(jù)的是《物權(quán)法》第179條，建筑公司依據(jù)的是《合同法》第286條。法律之所以給建筑公司特別保護(hù)，是因?yàn)楣と斯べY和材料費(fèi)涉及基本民生。

**三、常見沖突怎么發(fā)生？**

最常見的情況是抵押登記在前，工程開工在后。比如2025年1月開發(fā)商把地塊抵押給銀行，3月才和建筑公司簽施工合同。這種情況下，如果開發(fā)商破產(chǎn)，銀行和建筑公司就會(huì)爭奪拍賣款。

另一種情況是工程款沒按時(shí)結(jié)算。建筑公司干完活半年多還沒拿到錢，這時(shí)候突然冒出來多個(gè)債主，建筑公司需要證明自己的工程款應(yīng)該優(yōu)先支付。

**四、法院怎么處理這類糾紛？**

2025年杭州某樓盤案例很典型。開發(fā)商把在建工程抵押給銀行借款8000萬，后來欠建筑公司工程款5000萬。法院最終判決：建筑公司先拿5000萬，剩下的3000萬給銀行。這個(gè)判決依據(jù)是工程款優(yōu)先權(quán)高于普通抵押權(quán)。

處理這類案件有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1. 查清抵押登記時(shí)間（看銀行抵押和工程合同誰先誰后）

2. 確認(rèn)工程款真實(shí)性（要提供施工合同、驗(yàn)收單、結(jié)算單）

3. 評估房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值（決定夠不夠償還各方債務(wù)）

**五、遇到糾紛怎么辦？**

第一步要立即申請財(cái)產(chǎn)保全。建筑公司發(fā)現(xiàn)開發(fā)商欠錢，應(yīng)當(dāng)馬上向法院申請查封樓盤，防止房產(chǎn)被偷偷轉(zhuǎn)賣。

第二步準(zhǔn)備完整證據(jù)鏈。包括施工許可證復(fù)印件、每期工程驗(yàn)收單、監(jiān)理簽字文件、催款通知書等。特別注意要保留工人工資發(fā)放記錄，這部分債權(quán)最優(yōu)先。

第三步參與財(cái)產(chǎn)分配。當(dāng)法院拍賣房產(chǎn)時(shí)，要在公告期內(nèi)申報(bào)債權(quán)。工程款優(yōu)先權(quán)要在破產(chǎn)清算開始后6個(gè)月內(nèi)主張。

如果是銀行方面，要注意在放貸時(shí)查詢工程款情況。有些銀行現(xiàn)在會(huì)要求開發(fā)商提供"無欠款證明"，確認(rèn)沒有未結(jié)清的工程款才辦理抵押。

**具體法律規(guī)定：**

1. 工程款優(yōu)先權(quán)期限是18個(gè)月，從工程驗(yàn)收合格之日算起。超過期限就變成普通債權(quán)。

2. 工人工資部分可以直接申請先予執(zhí)行，不用等整個(gè)案件判決。

3. 裝修裝飾工程也適用優(yōu)先權(quán)，但必須證明是建筑物增值部分。

4. 抵押房產(chǎn)被拍賣時(shí)，工程款優(yōu)先權(quán)范圍包括違約金，但不包括逾期利息。

**現(xiàn)實(shí)難題：**

有些開發(fā)商用"陰陽合同"制造麻煩。比如和建筑公司簽兩份合同，一份真實(shí)施工合同，一份用于備案的假合同。這種情況需要審計(jì)資金流水，查清實(shí)際施工成本。

還有一種情況是多次抵押。比如先把樓盤抵押給A銀行，拿到貸款后又抵押給B銀行。這時(shí)候兩個(gè)銀行的抵押權(quán)按登記時(shí)間排序，但都要排在工程款之后。

**給建筑公司的建議：**

1. 每月催要工程款并保留書面記錄

2. 工程驗(yàn)收后立即發(fā)正式催告函

3. 在工地張貼債權(quán)公告（法律規(guī)定的特別程序）

4. 優(yōu)先主張工人工資部分

**給銀行的建議：**

1. 放貸前調(diào)查開發(fā)商工程款支付情況

2. 要求開發(fā)商提供工程款擔(dān)保金

3. 在抵押合同中約定工程款處理?xiàng)l款

4. 發(fā)現(xiàn)拖欠工程款時(shí)及時(shí)申請參與訴訟

**最新政策變化：**

2025年新修訂的建筑法強(qiáng)調(diào)，政府項(xiàng)目不得抵押。這意味著公立學(xué)校、醫(yī)院等工程的承包商，遇到欠款時(shí)處置更容易。但商品房項(xiàng)目仍按原有規(guī)則處理。

有些地區(qū)開始試點(diǎn)"工程款預(yù)登記"制度。建筑公司在開工時(shí)就去住建局登記債權(quán)信息，這樣能更好保護(hù)優(yōu)先權(quán)。這項(xiàng)制度可能明年全國推廣。

**常見誤區(qū)：**

很多人以為只要簽了抵押合同就有優(yōu)先權(quán)。實(shí)際上銀行抵押權(quán)可能被工程款、購房者權(quán)利、拆遷補(bǔ)償款等多種權(quán)利超越。抵押權(quán)的優(yōu)先順序需要具體分析。

還有人覺得工程款優(yōu)先權(quán)自動(dòng)生效。其實(shí)需要主動(dòng)主張，通過訴訟或仲裁確認(rèn)權(quán)利，否則可能被視為放棄。

**總結(jié)要點(diǎn)：**

當(dāng)銀行抵押權(quán)和工程款沖突時(shí)，記住三個(gè)原則：

1. 工人工資最優(yōu)先

2. 工程款比普通債權(quán)優(yōu)先

3. 抵押權(quán)的順序看登記時(shí)間

處理這類糾紛要快，及時(shí)采取法律手段。建筑公司拖過18個(gè)月就失去優(yōu)先權(quán)，銀行不及時(shí)主張可能只能拿到剩余價(jià)值。建議雙方都要定期核查項(xiàng)目狀況，提前防范風(fēng)險(xiǎn)。