# 買(mǎi)房賣(mài)房出問(wèn)題怎么辦？手把手教你處理合同違約

## 一、買(mǎi)房賣(mài)房合同違約的常見(jiàn)情況

買(mǎi)房賣(mài)房簽完合同后，經(jīng)常會(huì)發(fā)生有人不守約的情況。最常見(jiàn)的問(wèn)題分兩種：買(mǎi)家不付錢(qián)和賣(mài)家不交房。買(mǎi)家出問(wèn)題主要是拖著不給錢(qián)，或者直接不付錢(qián)。賣(mài)家出問(wèn)題多數(shù)是不按時(shí)交房，或者故意隱瞞房子質(zhì)量問(wèn)題。有些賣(mài)家收了錢(qián)卻遲遲不辦過(guò)戶手續(xù)，這種情況也屬于違約。

## 二、違約背后的真實(shí)原因

出現(xiàn)這些違約情況，主要有三個(gè)原因。第一個(gè)是市場(chǎng)變化太快，房?jī)r(jià)突然漲了或跌了，有人覺(jué)得吃虧就想反悔。第二個(gè)是合同寫(xiě)得不清楚，很多重要內(nèi)容沒(méi)寫(xiě)明白，雙方理解不一樣就會(huì)扯皮。第三個(gè)原因是有人故意耍賴，看到對(duì)自己不利就找借口不履行合同。

最近三年房?jī)r(jià)波動(dòng)大，違約事件比往年多了三成。很多合同只寫(xiě)了大概條款，遇到具體問(wèn)題就說(shuō)不清。有的人簽合同時(shí)沒(méi)仔細(xì)看，等要執(zhí)行時(shí)才發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題。還有人利用合同漏洞，故意拖延時(shí)間或者找理由毀約。

## 三、遇到違約怎么辦？四步解決法

### 第一步：收集證據(jù)材料

發(fā)現(xiàn)對(duì)方可能違約時(shí)，要馬上開(kāi)始收集證據(jù)。把簽好的合同原件找出來(lái)，整理好轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄。如果是電話溝通，記得錄音。保留所有短信、微信消息，這些都可能成為重要證據(jù)。特別注意保存能證明對(duì)方違約的直接證據(jù)，比如催款通知、延期交房的通知書(shū)。

### 第二步：先嘗試協(xié)商解決

拿到證據(jù)后，先找對(duì)方當(dāng)面談。可以要求繼續(xù)履行合同，或者商量賠償方案。這時(shí)候要明確告訴對(duì)方違約后果，比如要付違約金、賠償損失。很多案例顯示，七成以上的糾紛在這個(gè)階段就能解決。協(xié)商時(shí)最好找中間人見(jiàn)證，談好的條件要寫(xiě)成書(shū)面協(xié)議。

### 第三步：走法律程序

如果談不攏，就要準(zhǔn)備打官司。先去法院提交起訴材料，包括起訴書(shū)和證據(jù)復(fù)印件。法院受理后，對(duì)方要在15天內(nèi)提交答辯狀。開(kāi)庭時(shí)要帶齊所有證據(jù)原件，回答法官問(wèn)題要簡(jiǎn)單明確。一般三個(gè)月內(nèi)會(huì)出判決結(jié)果，復(fù)雜案子可能要半年。

### 第四步：申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

判決書(shū)下來(lái)后，如果對(duì)方還是不執(zhí)行，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院會(huì)查封對(duì)方銀行賬戶、房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)。必要時(shí)會(huì)拍賣(mài)房子，用拍賣(mài)款來(lái)賠償損失。最近兩年，北京法院通過(guò)這種方式幫當(dāng)事人追回超過(guò)5億元的損失。

## 四、真實(shí)案例教你應(yīng)對(duì)違約

### 案例1：賣(mài)家拖延交房

老王買(mǎi)二手房，付完首付后賣(mài)家總找借口不交房。老王收集了付款憑證和催告記錄，起訴后法院判決賣(mài)家不僅要交房，還要每天賠總房款萬(wàn)分之五的違約金。這個(gè)案例說(shuō)明，買(mǎi)家按時(shí)付款后，賣(mài)家必須按時(shí)交房，否則要承擔(dān)賠償責(zé)任。

### 案例2：買(mǎi)家拖欠房款

李女士賣(mài)房時(shí)遇到買(mǎi)家只付了定金，后面房款一直拖著不給。她通過(guò)律師發(fā)函催款，保留所有溝通記錄。法院最后判決解除合同，買(mǎi)家定金不退，還要額外賠償房屋差價(jià)損失。這種情況提醒賣(mài)家，收定金時(shí)要約定清楚付款時(shí)間。

## 五、處理違約要記住的三個(gè)原則

### 誠(chéng)信履約是根本

簽了合同就要說(shuō)到做到，不能看行情變化就反悔。去年上海有個(gè)案例，賣(mài)家因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲想毀約，結(jié)果不僅要賠差價(jià)，還要承擔(dān)買(mǎi)家20萬(wàn)律師費(fèi)。

### 公平處理爭(zhēng)議

出現(xiàn)糾紛時(shí)要講道理，不能獅子大開(kāi)口。法院判賠償都是按實(shí)際損失來(lái)算，不會(huì)支持過(guò)分的要求。有個(gè)案例中買(mǎi)家索賠100萬(wàn)，但實(shí)際損失只有30萬(wàn)，最后法院只支持了實(shí)際損失部分。

### 依法維權(quán)最關(guān)鍵

遇到問(wèn)題要第一時(shí)間咨詢專業(yè)律師，不要自己亂處理。重要證據(jù)必須及時(shí)公證，微信記錄要去公證處做證據(jù)保全。走法律程序雖然花時(shí)間，但最能保障合法權(quán)益。

買(mǎi)房賣(mài)房是大事，簽合同前要逐條看清楚。最好請(qǐng)律師幫忙審查合同條款，把交房時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任都寫(xiě)明確。出現(xiàn)違約不要慌，按照收集證據(jù)、協(xié)商、起訴、執(zhí)行的步驟來(lái)處理。記住保留所有書(shū)面材料，關(guān)鍵時(shí)刻這些都能派上大用場(chǎng)。