一、租客拖欠租金怎么辦？

張先生把寫字樓租給李女士公司三年，合同寫明年租金一千萬元。前兩個月李女士按時交錢，第三個月開始拖欠三個月房租，總共欠了三百萬元。張先生多次催要沒結(jié)果，最后只能打官司。

二、房東需要準(zhǔn)備哪些材料？

第一步要收集證據(jù)。房東要找出租賃合同原件，復(fù)印銀行轉(zhuǎn)賬記錄，整理催款短信和郵件。比如張先生找出合同里寫明租金數(shù)額和付款時間，打印李女士公司前兩個月的付款憑證，整理三個月內(nèi)五次催款記錄。

三、私下調(diào)解要注意什么？

房東可以先找租客談。張先生約李女士面談，提出兩個方案：要么十天內(nèi)補(bǔ)交三百萬欠款，要么分期半年還清。調(diào)解時要記錄談話內(nèi)容，最好簽書面協(xié)議。如果李女士同意分期，協(xié)議要寫清每月還款日期和金額，并約定再次拖欠就立即起訴。

四、打官司具體流程有哪些？

調(diào)解失敗后要向法院起訴。張先生帶著起訴狀、合同復(fù)印件、欠款證明去法院立案。法院受理后會發(fā)傳票，雙方在指定日期出庭。開庭時張先生要當(dāng)庭出示所有證據(jù)，法官會詢問交租情況和催款過程。李女士如果辯解資金困難，需要提供公司財(cái)務(wù)報(bào)表證明。

五、法院判決后怎么拿回錢？

判決書下來后，李女士公司有十五天上訴期。如果不上訴又不還錢，張先生可以申請強(qiáng)制執(zhí)行。帶著生效判決書去法院執(zhí)行局，工作人員會查對方銀行賬戶、車輛、房產(chǎn)。發(fā)現(xiàn)李女士公司賬戶有存款時，法院會直接劃扣三百萬元到張先生賬戶。

六、法律條文怎么保護(hù)房東？

合同法第107條寫明，不按合同辦事要承擔(dān)責(zé)任。李女士公司沒按時交房租，張先生有權(quán)要回租金。合同里寫明的每天千分之五滯納金，符合合同法第114條關(guān)于違約金的規(guī)定。張先生按約定要滯納金，法院一般會支持。

七、超過期限有什么風(fēng)險？

民事訴訟法規(guī)定，追討債務(wù)要在兩年內(nèi)起訴。如果張先生拖到第三年才打官司，李女士可以提出超過訴訟時效。法院就不會判張先生勝訴。所以房東發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，不能拖延太久。

八、簽合同要注意哪些坑？

租客身份要核實(shí)清楚。個人租房要看身份證，公司租房要查營業(yè)執(zhí)照。租金支付方式要寫明銀行轉(zhuǎn)賬，避免現(xiàn)金支付難取證。合同里必須寫清交租日期，最好約定每月五號前支付。逾期付款的違約金不能太高，通常不超過年利率24%，否則法院會調(diào)整。

九、遇到糾紛怎么有效溝通？

催款要留證據(jù)。張先生每次打電話都錄音，發(fā)催款通知書用郵政快遞寄送，在備注欄寫明"租金催繳函"。微信催款要保存聊天記錄，不能刪除。請物業(yè)人員作證時，要寫書面證明并按手印。這些材料在打官司時都能當(dāng)證據(jù)使用。

十、強(qiáng)制執(zhí)行有哪些方法？

法院可以查封租客財(cái)產(chǎn)。比如扣押公司辦公設(shè)備，拍賣李女士名下的汽車，凍結(jié)公司銀行賬戶。如果發(fā)現(xiàn)租客轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，可以要求法院將其列入失信名單。被列入黑名單的人不能坐飛機(jī)高鐵，公司不能貸款投標(biāo)，這樣會促使對方主動還款。

十一、預(yù)防糾紛的關(guān)鍵點(diǎn)

收押金能降低風(fēng)險。通常押金是兩三個月租金，合同寫明扣押金的條件。安裝電子門鎖方便控制房屋，欠租超過十天就自動鎖門。定期檢查房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租或破壞結(jié)構(gòu)要及時制止。購買租房保險，出現(xiàn)欠租時由保險公司先行賠付。

十二、常見問題解答

租客說疫情影響要求減租怎么辦？可以協(xié)商暫緩支付，但不能單方面拒交。租客私自轉(zhuǎn)租怎么處理？合同有禁止轉(zhuǎn)租條款的，房東有權(quán)解除合同。房屋需要維修誰出錢？正常使用損壞由房東負(fù)責(zé)，人為破壞要租客賠償。提前退租違約金怎么算？一般不超過剩余租期總租金的20%。