# 房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議書全流程指南

## 一、房產(chǎn)贈(zèng)與需要特別注意的三個(gè)問題

房產(chǎn)贈(zèng)與是常見的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式。很多人選擇這種方式處理家庭資產(chǎn)。在辦理過(guò)程中容易忽略關(guān)鍵細(xì)節(jié)。常見的疏忽包括協(xié)議條款不完整、手續(xù)辦理不規(guī)范、法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估不足。這些疏忽可能引發(fā)后續(xù)糾紛。

簽署協(xié)議前需要明確兩點(diǎn)核心內(nèi)容。首先要確認(rèn)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬清晰。其次要確保雙方對(duì)贈(zèng)與條件達(dá)成一致。實(shí)際操作中常出現(xiàn)受贈(zèng)方不履行義務(wù)的情況。贈(zèng)與人需要提前在協(xié)議中約定違約責(zé)任。

## 二、標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書必備的四大條款

完整的贈(zèng)與協(xié)議必須包含基礎(chǔ)信息條款。這部分需要寫明房產(chǎn)地址、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、建筑面積等具體信息。建議附上產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件作為協(xié)議附件。

權(quán)利義務(wù)條款是協(xié)議的核心部分。要明確寫出"甲方自愿無(wú)償贈(zèng)與"的關(guān)鍵表述。同時(shí)需要注明受贈(zèng)人接受贈(zèng)與的聲明。特別注意要寫明房產(chǎn)是否附帶債務(wù)或抵押情況。

手續(xù)辦理?xiàng)l款需要具體指導(dǎo)操作流程。要寫明雙方需要共同去哪個(gè)部門辦理手續(xù)。列出需要準(zhǔn)備的材料清單，包括身份證、房產(chǎn)證、親屬關(guān)系證明等文件。

特別約定條款可根據(jù)實(shí)際情況添加。常見內(nèi)容包括居住權(quán)保留、贍養(yǎng)義務(wù)附加等特殊條件。這些約定必須不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定才能生效。

## 三、辦理贈(zèng)與的五個(gè)具體步驟

第一步需要做房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。雖然贈(zèng)與不需要繳納稅費(fèi)，但評(píng)估價(jià)影響未來(lái)出售時(shí)的個(gè)稅計(jì)算。建議選擇正規(guī)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告。

第二步要準(zhǔn)備全套申請(qǐng)材料。除了雙方身份證、戶口本，還需準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)證原件。如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，必須所有共有人到場(chǎng)簽字。

第三步到房管局辦理過(guò)戶登記。現(xiàn)在多數(shù)城市實(shí)行"一窗受理"服務(wù)。需要填寫《房屋贈(zèng)與登記申請(qǐng)表》并繳納工本費(fèi)。部分地區(qū)要求進(jìn)行人臉識(shí)別驗(yàn)證。

第四步辦理新產(chǎn)權(quán)證。登記完成后，房管局會(huì)收回舊產(chǎn)權(quán)證。新證辦理時(shí)間各地不同，一般在15個(gè)工作日內(nèi)可以領(lǐng)取。

第五步進(jìn)行稅務(wù)備案。雖然贈(zèng)與直系親屬暫免個(gè)稅，但仍需到稅務(wù)部門進(jìn)行免稅備案。這個(gè)證明對(duì)未來(lái)房產(chǎn)交易非常重要。

## 四、必須防范的三種法律風(fēng)險(xiǎn)

第一種風(fēng)險(xiǎn)是贈(zèng)與撤銷風(fēng)險(xiǎn)。法律規(guī)定在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，贈(zèng)與人可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與。建議在協(xié)議中約定違約賠償條款，同時(shí)盡快辦理過(guò)戶手續(xù)。

第二種風(fēng)險(xiǎn)是債務(wù)連帶風(fēng)險(xiǎn)。如果贈(zèng)與人存在未清償債務(wù)，債權(quán)人可能申請(qǐng)撤銷贈(zèng)與。這種情況多發(fā)生在企業(yè)主贈(zèng)與家庭房產(chǎn)時(shí)。建議提前做好債務(wù)隔離。

第三種風(fēng)險(xiǎn)是婚姻關(guān)系變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。夫妻單方贈(zèng)與共有房產(chǎn)容易引發(fā)糾紛。這種情況需要配偶出具同意贈(zèng)與的書面聲明，并進(jìn)行公證。

## 五、遇到糾紛的兩種處理方式

協(xié)商解決是首選方式。出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)可以先找街道調(diào)解委員會(huì)介入。調(diào)解成功的可以申請(qǐng)司法確認(rèn)，這種方式省時(shí)省力成本低。

訴訟解決需要注意訴訟時(shí)效。贈(zèng)與合同糾紛的訴訟時(shí)效是三年。起訴時(shí)需要準(zhǔn)備完整的證據(jù)鏈，包括協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄等材料。特別注意要收集房產(chǎn)未過(guò)戶的證明。

法院判決主要看兩個(gè)要素。首先是協(xié)議是否真實(shí)有效，其次是哪方存在違約行為。近年典型案例顯示，因手續(xù)不全導(dǎo)致的敗訴占比達(dá)37%。這提醒當(dāng)事人必須規(guī)范辦理每個(gè)環(huán)節(jié)。

## 六、關(guān)鍵法律條文要點(diǎn)解讀

《民法典》658條規(guī)定了任意撤銷權(quán)。但經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同除外。這條規(guī)定提醒我們，重要贈(zèng)與最好辦理公證手續(xù)。

《契稅法》規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間贈(zèng)與免征契稅。但需要提供結(jié)婚證等關(guān)系證明。非直系親屬間的贈(zèng)與需要繳納3%契稅。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例要求雙方到場(chǎng)。確有特殊情況不能到場(chǎng)的，需要辦理委托公證。委托書必須寫明具體授權(quán)事項(xiàng)。

## 七、兩個(gè)典型案例的啟示

杭州王先生案例顯示公證的重要性。王先生贈(zèng)與兒子房產(chǎn)后，兒子擅自抵押借款。因協(xié)議未經(jīng)公證，法院支持了部分撤銷贈(zèng)與的請(qǐng)求。

深圳李女士案例提醒注意共有權(quán)問題。李女士將夫妻共有房產(chǎn)贈(zèng)與弟弟，未取得丈夫同意。丈夫起訴后，法院判決贈(zèng)與行為部分無(wú)效。

這兩個(gè)案例都說(shuō)明，規(guī)范的法律文件和完整的辦理程序能有效避免糾紛。當(dāng)事人在操作時(shí)最好咨詢專業(yè)律師，確保每個(gè)環(huán)節(jié)合法合規(guī)。