房屋買賣違約賠償全指南

一、違約金怎么算：合同里寫明的賠償方式

簽合同時(shí)寫清楚違約金很重要。合同法第114條說(shuō)，買賣雙方可以提前說(shuō)好賠多少錢。最常見的有兩種算法：

第一種是固定金額。比如合同里寫"晚交房一天賠500元"。這種算法簡(jiǎn)單明確，法院直接按合同判。

第二種是按房?jī)r(jià)比例算。比如寫"違約方要賠總房款的20%"。假設(shè)房子賣300萬(wàn)，違約金就是60萬(wàn)。但要注意，法律規(guī)定違約金不能太高。如果實(shí)際損失比違約金少很多，違約方可以要求法院減少。

二、實(shí)際損失怎么賠：看得見和看不見的損失

有時(shí)候光賠違約金不夠。合同法第107條說(shuō)，受損方還能要實(shí)際損失賠償。實(shí)際損失分兩種：

直接損失是已經(jīng)花出去的錢。比如買家為買房借了高利貸，多付的利息就是直接損失。或者賣家違約導(dǎo)致買家多付的房租。

間接損失是本來(lái)能賺到的錢。比如房子買來(lái)準(zhǔn)備開店，因?yàn)橘u家違約導(dǎo)致少賺的利潤(rùn)。但要證明間接損失比較難，需要拿出開店計(jì)劃、同地段店鋪收入證明等材料。

三、法律規(guī)定還有這些賠償：你可能不知道的條款

除了合同約定的賠償，法律還規(guī)定了三種特殊情況：

遲延履行金。比如賣家拖了半年才交房，買家可以要這半年的利息損失。利息按銀行貸款利率算。

解約賠償金。如果買家不要房子了，賣家要退還首付款，還要賠違約金。但違約金不能超過實(shí)際損失的30%。

其他約定賠償。比如合同寫明要賠搬家費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)。只要這些費(fèi)用合理，法院都會(huì)支持。

四、遇到違約怎么辦：六步教你維護(hù)權(quán)益

第一步要確認(rèn)對(duì)方確實(shí)違約。常見違約情況有四種：不按時(shí)交房、房子質(zhì)量差、產(chǎn)權(quán)有問題、其他違反合同的行為。

第二步收集證據(jù)。合同原件最重要，還要留好轉(zhuǎn)賬記錄、微信聊天記錄。如果是房屋質(zhì)量問題，要拍照片找專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定。

第三步先找對(duì)方協(xié)商。帶著證據(jù)當(dāng)面談，把賠償要求寫清楚。談的時(shí)候記得錄音，這些錄音法院也認(rèn)。

第四步去仲裁。注意看合同有沒有寫仲裁條款。有的話要去指定仲裁機(jī)構(gòu)，不能直接起訴。仲裁比法院快，但費(fèi)用高。

第五步打官司。準(zhǔn)備起訴狀和證據(jù)材料，去房子所在地法院立案。現(xiàn)在很多法院可以網(wǎng)上立案，不用跑現(xiàn)場(chǎng)。

第六步申請(qǐng)執(zhí)行。官司打贏后，對(duì)方不賠錢就去法院執(zhí)行局。法院會(huì)查對(duì)方銀行賬戶、房產(chǎn)，直接劃扣賠償款。

五、真實(shí)案例告訴你：法院會(huì)怎么判

案例一：北京王先生買二手房

合同寫明3月1日交房，賣家拖到6月才交。合同約定違約金是總房款2%，200萬(wàn)的房子要賠4萬(wàn)。賣家說(shuō)違約金太高，但法院發(fā)現(xiàn)王先生這三個(gè)月租房花了3.5萬(wàn)，最后判賠3.8萬(wàn)。

這個(gè)案例說(shuō)明：違約金可以比實(shí)際損失稍高，但不能高太多。法院會(huì)看實(shí)際損失來(lái)調(diào)整。

案例二：上海李小姐買商鋪

交房時(shí)發(fā)現(xiàn)墻面開裂，檢測(cè)費(fèi)花了2萬(wàn)。李小姐索賠50萬(wàn)預(yù)期利潤(rùn)損失。但法院認(rèn)為她沒簽租賃合同，也沒裝修記錄，最后只支持了檢測(cè)費(fèi)和維修費(fèi)4萬(wàn)元。

這個(gè)案例提醒：間接損失要拿出實(shí)實(shí)在在的證據(jù)，光靠口頭說(shuō)不行。

案例三：廣州張先生賣房違約

簽合同后房?jī)r(jià)漲了50萬(wàn)，張先生反悔不賣。買家起訴要差價(jià)賠償。法院對(duì)比同小區(qū)同戶型成交價(jià)，判張先生賠45萬(wàn)差價(jià)。

這個(gè)案例說(shuō)明：房?jī)r(jià)上漲時(shí)的違約，法院會(huì)支持差價(jià)賠償。但需要專業(yè)機(jī)構(gòu)做房?jī)r(jià)評(píng)估。

六、重點(diǎn)法律條文要記牢

合同法第107條：違約就要賠，不管是繼續(xù)履行還是賠錢

合同法第114條：違約金可以自己約定，但別寫太高

民法典第584條：賠償不超過違約方預(yù)見的損失

最高法院解釋：違約金超實(shí)際損失30%算過高

七、簽合同防坑指南

1. 違約責(zé)任要寫具體。別只寫"按法律規(guī)定"，要寫明金額或比例

2. 留好所有憑證。轉(zhuǎn)賬備注寫清用途，重要事項(xiàng)用書面確認(rèn)

3. 定期催告對(duì)方。用郵政快遞發(fā)書面通知，保留快遞單

4. 及時(shí)采取行動(dòng)。知道對(duì)方違約后，1年內(nèi)要起訴

八、常見問題解答

問：違約金寫20%會(huì)太高嗎？

答：主要看房?jī)r(jià)。300萬(wàn)房子賠60萬(wàn)，如果實(shí)際損失只有10萬(wàn)，法院可能降到13萬(wàn)左右。

問：能同時(shí)要違約金和損失賠償嗎？

答：一般不行。除非合同寫明違約金是懲罰性的，不影響另外索賠。

問：打官司要準(zhǔn)備多少錢？

答：訴訟費(fèi)按索賠金額算。比如要50萬(wàn)賠償，訴訟費(fèi)約8800元。律師費(fèi)另算，一般3-5萬(wàn)。

問：官司要打多久？

答：簡(jiǎn)易程序3個(gè)月，普通程序6個(gè)月。如果對(duì)方上訴，再加3個(gè)月。

九、專業(yè)提醒

買房賣房要找正規(guī)中介。很多糾紛是因?yàn)楹贤瑮l款不專業(yè)。簽合同前最好找律師看一遍，花小錢省大錢。發(fā)現(xiàn)對(duì)方可能要違約時(shí)，馬上發(fā)書面通知固定證據(jù)。法院最看重書面證據(jù)，微信聊天記錄也要及時(shí)公證。