# 房產(chǎn)合同糾紛處理指南

## 一、房產(chǎn)糾紛的常見類型

房產(chǎn)交易過程中最容易出現(xiàn)六種糾紛。第一種是買房賣房引發(fā)的矛盾，比如買家突然反悔不付尾款。第二種是租房時(shí)房東和房客產(chǎn)生的問題，常見的有押金糾紛或提前退租的情況。第三種發(fā)生在拆遷安置時(shí)，補(bǔ)償金額或安置房條件常引發(fā)爭(zhēng)議。第四種是開發(fā)商和投資方在合作建房時(shí)出現(xiàn)的利益分配問題。第五種涉及房屋抵押貸款，比如還款出現(xiàn)問題導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣。

這些糾紛的核心都圍繞合同執(zhí)行問題。有些是因?yàn)楹贤瑮l款寫得不清楚，比如交房時(shí)間沒寫具體日期。有些是某一方?jīng)]有按約定辦事，比如賣家隱瞞房屋質(zhì)量問題。還有的是因?yàn)橥獠空咦兓热缤蝗怀雠_(tái)的限購(gòu)政策打亂交易計(jì)劃。

## 二、解決糾紛的五個(gè)步驟

處理房產(chǎn)糾紛要分五步走。第一步先理清事情經(jīng)過，把合同從頭到尾仔細(xì)看三遍。重點(diǎn)查看付款方式、交房時(shí)間、違約責(zé)任這些關(guān)鍵條款。同時(shí)整理所有聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證、驗(yàn)收單等材料。

第二步開始收集證據(jù)。把紙質(zhì)合同掃描存檔，銀行流水要打印帶公章的原件。如果是微信溝通，記得用手機(jī)錄屏保存聊天記錄。房屋有質(zhì)量問題的，要拍視頻并找第三方機(jī)構(gòu)做檢測(cè)報(bào)告。

第三步嘗試友好協(xié)商。帶著整理好的材料約對(duì)方見面，明確說出你的訴求。比如要求繼續(xù)履行合同，或者協(xié)商賠償金額。這時(shí)候可以適當(dāng)讓步，比如同意延長(zhǎng)半個(gè)月付款期限。

如果協(xié)商失敗，第四步就要走法律程序。先看合同里有沒有約定仲裁條款，有的話直接去指定仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。沒有約定的話，準(zhǔn)備好起訴狀去房屋所在地法院立案。訴訟費(fèi)根據(jù)標(biāo)的額計(jì)算，100萬的房子大概需要交13800元訴訟費(fèi)。

最后一步是執(zhí)行階段。拿到勝訴判決后，如果對(duì)方不主動(dòng)履行，可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院會(huì)查封對(duì)方銀行賬戶、拍賣房產(chǎn)，直到你的權(quán)益得到實(shí)現(xiàn)。整個(gè)流程走完大概需要6-12個(gè)月。

## 三、真實(shí)案例告訴你怎么辦

2025年杭州發(fā)生過一起典型糾紛。王先生買二手房時(shí)付了50萬定金，后來發(fā)現(xiàn)房子有嚴(yán)重滲水。賣家堅(jiān)持不維修也不退定金，還催促辦理過戶手續(xù)。

這個(gè)案例的關(guān)鍵點(diǎn)有兩個(gè)。首先合同里明確寫了"按現(xiàn)狀交房"，但同時(shí)也要求賣家保證房屋基本使用功能。法院認(rèn)為嚴(yán)重滲水影響居住，屬于賣家違約。其次買家在付定金前沒做仔細(xì)驗(yàn)房，自己也要承擔(dān)20%責(zé)任。

最終判決結(jié)果是賣家退還42萬定金，雙方解除合同。這個(gè)案例提醒我們：簽合同前一定要實(shí)地驗(yàn)房，對(duì)于老房子最好寫上"保證無滲水漏水"等具體條款。付款時(shí)最好分批支付，留部分尾款在交房后結(jié)清。

## 四、必須知道的法律規(guī)定

處理房產(chǎn)糾紛主要依據(jù)四部法律。《合同法》第107條規(guī)定違約方要賠償損失，第94條明確了解除合同的五種情形。《物權(quán)法》第15條確立了"合同生效與物權(quán)變更分開"的原則，就算沒過戶也不影響合同效力。

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條列出了不能轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)類型，比如被查封的或未交清土地出讓金的房子。《仲裁法》第4條規(guī)定了"或裁或?qū)?制度，簽了仲裁協(xié)議就不能再去法院起訴。

最近出臺(tái)的《民法典》也有新變化。第580條新增"違約方解除權(quán)"，在合同僵局情況下，違約方支付賠償后可以申請(qǐng)解除合同。這條新規(guī)為解決爛尾樓糾紛提供了法律依據(jù)。

## 五、預(yù)防糾紛的關(guān)鍵要點(diǎn)

簽合同前要做三件事。第一查清房產(chǎn)信息，去不動(dòng)產(chǎn)登記中心拉產(chǎn)權(quán)檔案，確認(rèn)有沒有抵押或查封。第二核實(shí)對(duì)方身份，如果是代理人必須有公證過的委托書。第三明確交易細(xì)節(jié)，把學(xué)區(qū)名額、戶口遷移、家具清單都寫進(jìn)合同。

合同內(nèi)容要特別注意七個(gè)條款：1.房屋總價(jià)是否含稅 2.付款方式及時(shí)間節(jié)點(diǎn) 3.交房標(biāo)準(zhǔn)和日期 4.戶口遷出時(shí)間 5.違約責(zé)任計(jì)算方式 6.爭(zhēng)議解決途徑 7.附屬設(shè)施歸屬。

建議在付款方式上采用"523"結(jié)構(gòu)：簽合同時(shí)付5成，過戶時(shí)付2成，交房時(shí)付3成。每筆付款都要對(duì)方開具收據(jù)，大額轉(zhuǎn)賬備注用途。最好請(qǐng)律師審核合同，普通住宅的審核費(fèi)一般在2000元左右。

出現(xiàn)糾紛苗頭時(shí)要及時(shí)行動(dòng)。催告對(duì)方履行要用EMS寄送書面通知，保留快遞底單。協(xié)商過程盡量錄音，重要事項(xiàng)通過微信文字確認(rèn)。發(fā)現(xiàn)對(duì)方有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)跡象的，可以立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

最后提醒大家，二手房交易盡量選擇資金監(jiān)管賬戶。新房購(gòu)買要查清預(yù)售許可證，現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)拍照留存證據(jù)。只要做好風(fēng)險(xiǎn)防范，就能最大限度避免陷入房產(chǎn)糾紛。