（撰寫后文章）

如何應對房產買賣糾紛：起訴全流程指南

一、了解糾紛類型是第一步

房產買賣糾紛種類很多，購房者首先要確定自己遇到的是哪種情況。常見的糾紛類型有三種：合同執行問題、合同取消問題和合同無效問題。

合同執行問題最常見。比如賣家收了錢但不交房，或者買家付了首付后反悔。合同取消問題通常發生在交易過程中，比如一方想中途退出。合同無效問題比較復雜，可能涉及違法交易或欺詐行為。

購房者要仔細查看合同條款。注意合同里關于交房時間、付款方式、違約責任的具體約定。這些內容直接影響糾紛類型判斷。必要時可以找專業律師幫忙分析合同。

二、收集證據要注意這些要點

證據直接影響官司結果。購房者需要收集所有能證明自己主張的材料。關鍵證據包括四類：書面文件、資金記錄、溝通記錄、權屬證明。

書面文件最重要。購房合同原件必須保管好，補充協議也要收集。如果簽過任何書面承諾，都要作為證據提交。資金記錄包括轉賬憑證、收據、銀行流水，這些能證明付款情況。

現在很多溝通通過手機進行。微信聊天記錄、短信記錄要保存好，必要時做公證。房產證復印件、土地證復印件要提前準備。如果房子存在質量問題，需要拍攝現場照片或視頻。

三、選擇正確的訴訟策略

確定糾紛類型和證據后，要選擇合適的訴訟方案。常見方案有兩種：要求繼續履行合同或要求賠償損失。

當賣家有能力繼續交易時，買家可以要求完成過戶手續。這種情況需要證明對方違約但仍有履約能力。如果賣家已經轉賣房產，就要考慮索賠方案。

賠償金額計算有講究。合同有違約金條款的，按約定執行。沒有約定的，需要提供實際損失證明。比如房價上漲造成的差價損失，需要提供同期同地段房價證明。

四、起訴書要包含這些內容

向法院提交的起訴書必須包含四個部分：當事人信息、訴訟請求、事實經過、證據清單。

當事人信息要準確。寫清楚買賣雙方姓名、身份證號、聯系電話和住址。如果是公司購房，需要提供營業執照信息。訴訟請求要具體明確，比如"判令解除合同"或"賠償50萬元"。

事實經過按時間順序寫。從簽合同開始，到付款情況，再到糾紛發生過程。每個重要時間點都要寫明。證據清單要編號整理，比如把合同編為證據一，轉賬記錄編為證據二。

五、法庭審理的注意事項

開庭前要做好三方面準備：熟悉證據材料、預測對方抗辯理由、準備辯論要點。庭審時要注意五個環節：陳述訴求、舉證質證、法庭辯論、最后陳述、調解協商。

舉證時要按證據清單順序出示原件。對方質疑證據真實性時，可以申請鑒定。辯論環節要抓住關鍵點，比如對方違約事實、己方損失計算依據。法官提問時要直接回答，不要繞彎子。

判決書收到后要仔細查看。對結果不滿意可以在15天內上訴。判決生效后，如果對方不執行，可以申請法院強制執行。執行階段需要提供對方財產線索，比如銀行賬戶、房產信息。

六、真實案例解析

王先生買房遭遇賣家違約。2025年簽訂購房合同，約定三個月內過戶。王先生支付100萬首付后，賣家遲遲不辦手續。經調查發現，賣家把房子抵押給銀行導致無法過戶。

法院審理認為，賣家隱瞞抵押事實構成違約。根據合同法第94條，判決解除合同，賣家退還首付并賠償利息損失。這個案例說明，發現對方違約時要及時取證，抵押登記信息可以到房管局查詢。

另一個案例中，李女士買商鋪后賣家拒絕交房。合同約定交房前必須完成消防改造，但賣家未整改。法院依據合同法第107條，判決賣家繼續履行合同并承擔改造費用。這提醒購房者，合同條款要明確具體義務，便于維權。

七、常用法律條文說明

處理房產糾紛主要用四部法律：合同法規定違約責任，民事訴訟法指導訴訟程序，房地產管理法規范交易行為，物權法明確產權規則。

合同法第94條是解除合同的主要依據。當對方明確表示不履行義務，或者拖延履行超過合理期限時，可以要求解除合同。第107條規定違約方必須繼續履行或賠償損失，這是索賠的基本法律依據。

訴訟程序要注意管轄法院。根據民事訴訟法，房產糾紛由房產所在地法院管轄。起訴時要準備三份起訴狀副本，證據材料最好分類裝訂。訴訟費按標的額計算，100萬元以下的案件收費約1.5萬元。

八、給購房者的實用建議

發生糾紛時要做四件事：保留所有交易記錄、及時發書面催告、咨詢專業律師、在訴訟時效內起訴。我國訴訟時效一般是三年，從知道權益受損時開始計算。

簽訂合同時要注意五個風險點：明確過戶時間條款、約定違約金比例、保留合同修改痕跡、核實房產抵押情況、注明附屬設施歸屬。最好在合同里寫明糾紛解決方式，比如約定訴訟還是仲裁。

遇到問題不要私下妥協。有的賣家會提出"補償協議"拖延時間，購房者要警惕這種風險。曾經有案例顯示，賣家簽補償協議后轉移財產，導致最終執行困難。及時起訴才能保護自身權益。