一、房屋買賣糾紛常見問題

房屋買賣過程中經常出現合同糾紛。近年來房地產交易數量增加，這類問題變得更多。買家付了錢卻拿不到房產證，賣家收了錢卻不肯過戶，這些情況都容易引發矛盾。本文由專業律師編寫。我們將結合真實案例，提供起訴狀模板，并給出詳細的解決步驟。文中還會引用相關法律條文進行說明。

二、起訴狀模板與填寫指南

（一）基本信息填寫

起訴狀開頭需要寫明雙方信息。原告要寫清楚自己的姓名、性別、年齡、住址和工作。被告的信息也要完整填寫。案件類型選擇"房屋買賣合同糾紛"。

（二）事實陳述部分

1. 寫明簽約時間和地點。例如"2025年5月1日，雙方在XX房產中介簽訂購房合同"。

2. 說明房屋具體位置。要寫明城市、區縣、街道和門牌號。

3. 列出合同金額。首付款和尾款數字都要準確。

4. 描述付款過程。提供銀行轉賬記錄或收據編號。

5. 指出對方違約事實。例如"賣方收到全款后三個月仍未辦理過戶"。

（三）法律依據部分

1. 引用合同法第107條。說明違約方需承擔責任。

2. 列出物權法第14條。強調房產過戶需要登記才有效。

3. 注明民事訴訟法第23條。解釋案件應由哪個法院受理。

（四）具體要求部分

1. 明確訴求排序。把最重要的要求放在前面。

2. 違約金要合理計算。一般按合同金額的每日萬分之五計算。

3. 記得包含訴訟費請求。這部分費用通常由敗訴方承擔。

（五）材料準備提醒

1. 合同復印件準備三份。法院、被告和自己各留一份。

2. 轉賬記錄要銀行蓋章。

3. 催告證據包括短信、郵件或快遞單。

三、維權步驟詳解

第一步：整理證據材料

收集所有相關文件。包括購房合同原件、付款憑證、溝通記錄。把材料按時間順序排列，方便查找。

第二步：咨詢專業律師

找處理過房產糾紛的律師。律師會分析合同條款，判斷勝訴概率。咨詢時帶齊所有材料。

第三步：發送正式催告

律師會幫忙寫催告函。用郵政快遞寄給對方，保存好簽收單。給賣方15天左右時間回應。

第四步：準備起訴材料

如果對方不回應，就要起訴。律師會幫忙寫起訴狀，整理證據清單。記得在訴訟時效內起訴。

第五步：參加法庭審理

開庭前和律師充分溝通。提前準備好發言要點。帶上所有證據原件備查。

第六步：申請強制執行

勝訴后對方仍不配合，可申請法院強制執行。法院會直接辦理房產過戶手續。

四、真實案例參考

案例一：拖延過戶被起訴

張先生付清全款后，賣家李女士總說沒時間辦手續。拖了半年后，張先生起訴到法院。法院判決十日內必須過戶，并支付違約金五萬元。李女士還想上訴，但證據確鑿維持原判。

案例二：一房兩賣糾紛

王阿姨把房子同時賣給兩個人。第一個買家起訴后，法院認定第二次買賣無效。房子判給先簽約的買家，王阿姨要退還第二人的房款并賠償損失。

案例三：隱瞞房屋問題

劉先生買的房子有嚴重漏水，但合同里沒寫。發現后起訴賣家，法院判賠維修費。同時中介公司因未盡審查義務，承擔連帶責任。

五、法律條文依據

合同法關鍵條款

第107條規定違約必須擔責。不管是明確違約還是變相拖延，都要承擔責任。第110條說明可以要求繼續履行合同。

物權法相關規定

第14條明確房產過戶以登記為準。即使簽了合同，沒過戶就不算完成交易。這條保護實際登記權利人的利益。

民事訴訟流程要點

第23條確定管轄法院。合同糾紛可在被告所在地或房產所在地起訴。選對法院能節省時間和費用。

常見問題解答

問：賣家不配合過戶怎么辦？

答：先發律師函催告，再不配合就直接起訴。勝訴后可以強制過戶。

問：違約金怎么計算合理？

答：一般按合同約定，沒有約定按銀行貸款利率四倍計算。法院會根據實際情況調整。

問：訴訟需要多長時間？

答：簡易程序三個月，普通程序六個月。復雜案件可能延長到一年。

問：對方沒錢賠怎么辦？

答：可以申請查封對方房產。勝訴后通過拍賣房產實現債權。

重要提醒

起訴前建議先嘗試協商。調解成功可以快速解決問題。訴訟是最后手段，雖然有效但耗時較長。保存好所有交易記錄，這對打官司非常關鍵。遇到問題及時咨詢律師，不要錯過訴訟時效。