房屋交易必知：五步避開購房陷阱

一、了解基礎(chǔ)法律保護權(quán)益

房屋買賣涉及多部重要法律文件。合同法規(guī)定了交易的基本規(guī)則。該法第13條指出，合同成立需要買賣雙方達成一致。一方提出條件，另一方同意接受。合同在雙方簽字后開始生效，但需要完成登記手續(xù)的房產(chǎn)必須辦理完畢才能算數(shù)。

物權(quán)法明確了房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵條件。第九條規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)變更必須完成登記，否則買家無法獲得法律認可的所有權(quán)。這條法律還保護善意購房者，只要買家不知情且支付合理價格并完成登記，即使賣家無權(quán)出售，買家也能獲得房屋所有權(quán)。

房地產(chǎn)管理法要求所有房屋交易必須簽訂書面合同。合同要寫明雙方信息、房產(chǎn)證號、房屋位置、面積結(jié)構(gòu)、價格支付方式、交房時間和違約處理辦法。缺少這些關(guān)鍵條款的合同可能影響法律效力。

二、簽約前必須完成的準備工作

買家首先要核實房屋產(chǎn)權(quán)情況。查看房產(chǎn)證原件，確認賣家是真實房主。檢查是否存在抵押或查封情況。可以通過房管部門查詢最新產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

確認房屋實際狀況與描述一致。親自查看房屋結(jié)構(gòu)，測量實際面積。注意房屋用途是否符合自身需求，比如商用房不能用于居住。查看物業(yè)費繳納記錄和維修基金余額。

了解當?shù)刈钚沦彿空摺２煌鞘袑彿抠Y格、貸款比例、稅費標準有不同規(guī)定。首次購房者需要準備社保證明，部分城市要求連續(xù)繳納年限。提前計算首付金額和貸款額度，避免資金不足導致違約。

三、簽訂合同的八個關(guān)鍵點

合同必須使用買賣雙方真實姓名和身份證號。如果通過中介交易，要核對中介機構(gòu)備案資質(zhì)。寫明房產(chǎn)證登記地址和實際門牌號，兩者不一致時需要特別說明。

價格條款要區(qū)分總價和單價。明確付款方式，比如銀行轉(zhuǎn)賬要寫明收款賬戶。分期付款需注明每期金額和時間節(jié)點。貸款購房要寫明如銀行拒貸后的處理方案。

交房時間要具體到年月日。列出房屋內(nèi)包含的固定設(shè)施，比如空調(diào)、熱水器等。明確戶口遷出時間和違約金標準。約定物業(yè)交割手續(xù)和費用結(jié)算方式。

四、辦理過戶的完整流程

準備身份證、戶口本、婚姻證明原件。已婚人士需要配偶到場簽字。攜帶買賣合同原件和房產(chǎn)證原件。外地購房者需提供居住證明或社保記錄。

到不動產(chǎn)登記中心填寫申請表。提交材料后工作人員會核對信息。繳納契稅和印花稅，保留繳費憑證。五個工作日后領(lǐng)取新的房產(chǎn)證，立即核對證上信息是否準確。

辦理水電燃氣過戶手續(xù)。聯(lián)系物業(yè)公司變更業(yè)主信息。檢查房屋維修基金賬戶是否完成轉(zhuǎn)移。保存全部交易憑證至少五年，后續(xù)辦理戶口、入學等手續(xù)可能要用到。

五、真實案例帶來的教訓

王先生案例：簽約后賣家反悔

王先生看中一套二手房，支付10萬定金后賣家突然漲價。根據(jù)合同法，賣家違約需雙倍返還定金。法院判決賣家退還20萬，但王先生因此錯過購房時機。這提醒買家要在合同中明確違約責任，約定房價20%的違約金更有利。

李女士遭遇一房兩賣

李女士付完首付發(fā)現(xiàn)房子已過戶他人。根據(jù)物權(quán)法，完成登記的買家獲得所有權(quán)。雖然李女士獲得賠償，但無法要回房子。專家建議付定金后立即辦理網(wǎng)簽備案，可有效防止賣家二次出售。

張先生買的房子被查封

過戶時發(fā)現(xiàn)房屋存在銀行抵押。根據(jù)法律規(guī)定，有抵押的房產(chǎn)不能交易。張先生損失三個月時間。專業(yè)人士提醒，簽約前必須到登記機關(guān)打印產(chǎn)權(quán)檔案，確認房屋無權(quán)利限制。

特別注意事項：

1. 拒絕口頭承諾：所有約定寫入合同

2. 警惕陰陽合同：備案價格必須真實

3. 留存溝通記錄：微信記錄可作為證據(jù)

4. 及時辦理網(wǎng)簽：防止賣家惡意違約

5. 資金監(jiān)管賬戶：保障大額交易安全

購房者要定期查看政策變化，遇到糾紛及時咨詢專業(yè)律師。保留所有交易過程中的書面材料和溝通記錄，必要時可向消費者協(xié)會投訴或向法院起訴。了解自身權(quán)利，做好風險防范，才能順利完成房產(chǎn)交易。