**房產買賣糾紛處理五步法**

**一、認清糾紛類型**

買房遇到賣家反悔不過戶，就像在菜市場付了錢卻拿不到貨。這種情況屬于典型的合同違約。《民法典》第215條明確規定，簽訂合同和辦理過戶是兩件事。好比在超市買東西，收銀臺掃碼收費后，售貨員卻不肯把商品遞給你。

常見的糾紛有三種：一是賣家臨時漲價，二是隱瞞房屋抵押情況，三是轉賣他人。去年朝陽區法院處理的案件中，有賣家在收到定金后，把房子以更高價賣給第三方。這種情況占全年房產糾紛的四成。

**二、收集關鍵證據**

證據收集要做到"三齊全"。第一是書面合同，必須包含房價、付款方式和過戶時間。第二是轉賬憑證，無論是銀行流水還是微信記錄都要保存。第三是溝通記錄，電話錄音和短信都要備份。

2025年通州法院審理的案例很有代表性。買家保留了27次催辦過戶的錄音，還保存了賣家承諾月底辦手續的短信。這些證據最終讓法院判決強制過戶，還讓賣家支付了違約金。

**三、協商解決技巧**

協商時要把握兩個原則：態度堅定但語氣緩和。帶著合同和證據上門，先表明協商誠意。如果對方推脫，可以提出適當補償方案。切記不能動手或威脅，這會讓自己從有理變沒理。

海淀區王女士的處理方式值得學習。發現賣家轉賣后，她帶著購房合同和公證處的談話記錄，約對方在居委會面談。通過提出補償5萬元裝修款的方案，最終讓賣家主動撤銷了第二份合同。

**四、法律維權路徑**

協商不成就要立即起訴。法律規定，買家可以同時主張繼續履行合同和賠償損失。需要注意訴訟時效是3年，從合同約定過戶時間開始計算。起訴時要申請財產保全，防止賣家轉移房產。

2025年豐臺法院的判例具有指導意義。買家在起訴當天申請查封涉案房屋，雖然賣家已經把房子抵押給銀行，但法院最終判決過戶優先于抵押債權。這個判決為類似案件提供了參考依據。

**五、風險防范措施**

預防糾紛要做好三件事：第一，簽約前到房管局查冊，確認房屋沒有抵押或查封。第二，在合同寫明違約條款，建議約定每日萬分之五的違約金。第三，選擇資金監管賬戶付款，不要直接轉賬給賣家。

西城區某中介公司的操作流程值得借鑒。他們要求買賣雙方在銀行開設共管賬戶，房款由銀行在過戶后劃轉。這種方式既能保證資金安全，又能督促賣家及時辦理手續。

**實戰要點提示**

處理房產糾紛要抓住四個關鍵點：1. 72小時內收集證據；2. 15天協商期設定底線；3. 30天內啟動法律程序；4. 全程保留溝通記錄。記住"早取證、快行動、依法辦"九字訣，就能最大限度維護自身權益。

遇到賣家惡意違約時，可以同時追究違約責任和締約過失責任。去年某法院判決賣家賠償差價損失86萬元，就是因為在房價上漲背景下，買家重新購房產生了實際損失。這個判例表明，法律保護力度正在不斷加強。