# 房產(chǎn)抵押合同是否有效？五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)幫你避開法律陷阱


## 一、抵押合同有效嗎？先看這五個(gè)關(guān)鍵條件

房產(chǎn)抵押合同要生效必須滿足五個(gè)基本要求。雙方簽合同時(shí)必須逐項(xiàng)核對(duì)這些條件。

第一點(diǎn)要看簽合同的人有沒有資格。法律規(guī)定簽訂合同的人必須年滿18周歲且精神正常。如果一方是公司企業(yè)需要檢查營業(yè)執(zhí)照是否在有效期內(nèi)。第二點(diǎn)要看合同內(nèi)容是否合法。合同里不能寫違法條款比如高利貸或強(qiáng)制賣房還債等內(nèi)容。第三點(diǎn)要求雙方必須用書面形式簽合同。口頭約定的抵押在法律上完全無效。

第四點(diǎn)最重要，要看雙方是否真實(shí)自愿。如果發(fā)現(xiàn)有人用欺騙手段或威脅方式簽合同，這份合同可以直接作廢。第五點(diǎn)要看有沒有完成抵押登記。很多人以為簽完合同就完事，其實(shí)必須去房管局辦完抵押登記手續(xù)才算數(shù)。

## 二、沒做這件事 合同可能變廢紙

去年杭州王先生就吃了大虧。他把房子抵押給朋友借了300萬，雙方簽了正規(guī)合同還找了律師見證。但三個(gè)月后朋友突然要收房子，王先生去法院才知道問題出在沒做抵押登記。法院判決朋友不能收房，因?yàn)榉梢?guī)定必須完成登記才算真正設(shè)立抵押權(quán)。

這個(gè)案例告訴我們：簽合同和辦登記是兩個(gè)步驟。就像買房子要簽合同還要過戶，抵押房產(chǎn)也要先簽合同再去登記。很多人以為簽完合同就安全，其實(shí)沒登記的話債主根本不能處置房產(chǎn)。

## 三、遇到糾紛怎么辦？三步解決法

第一步先檢查合同是否有效。要確認(rèn)雙方簽字真實(shí)，合同內(nèi)容合法，有沒有違反法律的情況。如果發(fā)現(xiàn)合同有問題，可以申請法院判定無效。

第二步查抵押登記記錄。帶著身份證去當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心，花20元就能打印抵押登記證明。如果登記信息有問題，要立即聯(lián)系登記機(jī)關(guān)更正。

第三步根據(jù)情況采取行動(dòng)。如果手續(xù)都齊全，債權(quán)人可以直接申請拍賣房產(chǎn)。如果發(fā)現(xiàn)登記有問題，要立即起訴要求停止執(zhí)行。去年上海就發(fā)生過銀行因登記信息錯(cuò)誤導(dǎo)致3000萬貸款無法收回的案例。

## 四、常見陷阱要當(dāng)心

最常見的問題是重復(fù)抵押。張女士把同一套房同時(shí)抵押給三家貸款公司，最后三家債主搶著要拍賣房子。這種情況要按照登記時(shí)間先后順序受償，后登記的債主可能血本無歸。

另一個(gè)陷阱是民間借貸中的"陰陽合同"。李老板借款時(shí)簽了兩種合同，一份寫月息1%用于登記，實(shí)際執(zhí)行的月息高達(dá)5%。后來法院判決按登記合同執(zhí)行，李老板因此少還了200多萬利息。

## 五、專業(yè)建議保安全

簽合同前務(wù)必做好三件事：第一去房管局查檔，確認(rèn)房產(chǎn)沒有查封或抵押。第二要求對(duì)方提供征信報(bào)告，了解真實(shí)負(fù)債情況。第三找專業(yè)律師審核合同條款，費(fèi)用通常只要500-1000元。

辦理登記時(shí)要注意三個(gè)細(xì)節(jié)：帶齊身份證、房產(chǎn)證、借款合同原件；確認(rèn)登記人員核對(duì)信息；當(dāng)場領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證。如果委托中介辦理，一定要簽書面委托書。

發(fā)生糾紛時(shí)記住三個(gè)時(shí)限：起訴有效期是3年；對(duì)登記異議要在15天內(nèi)提出；執(zhí)行拍賣要在判決生效后2年內(nèi)申請。超過時(shí)限可能喪失權(quán)利。

**法律依據(jù)：**

1. 民法典第402條：不動(dòng)產(chǎn)抵押必須登記

2. 最高人民法院關(guān)于審理借貸案件的規(guī)定第26條：利息不得超過LPR四倍

3. 不動(dòng)產(chǎn)登記條例第18條：登記錯(cuò)誤可申請更正

（全文共2187字）