# 房屋買賣必須知道的合同常識(shí)

## 四步走通委托銷售全流程

簽合同前要做三件事。先摸清周邊房?jī)r(jià)和交易規(guī)則。看看同小區(qū)最近賣出的房子是什么價(jià)格。了解中介費(fèi)怎么算。找中介公司要看營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明。正規(guī)中介門店會(huì)掛出這些證件。別輕信路邊發(fā)傳單的個(gè)人中介。和中介談價(jià)格時(shí)要明確底價(jià)。傭金比例要白紙黑字寫清楚。有的中介會(huì)玩文字游戲。比如“成交價(jià)2%”可能包含其他費(fèi)用。這些細(xì)節(jié)都要提前確認(rèn)。

簽合同時(shí)要逐條核對(duì)內(nèi)容。重點(diǎn)看違約責(zé)任和傭金條款。遇到看不懂的條款要當(dāng)場(chǎng)問。別相信中介說的“這都是標(biāo)準(zhǔn)合同不用看”。曾經(jīng)有人簽完合同才發(fā)現(xiàn)要付雙倍傭金。合同里必須寫明房屋地址和產(chǎn)權(quán)證號(hào)。委托期限最好別超過半年。時(shí)間太長(zhǎng)容易出問題。簽完合同要拿原件。別接受中介說的“合同放公司存檔”。

## 典型案例帶來的法律啟示

王先生把房子委托給中介出售。合同寫明售價(jià)500萬。中介找到買家出價(jià)520萬成交。王先生卻要中介賠違約金。法院判王先生輸官司。因?yàn)楦邇r(jià)賣出不損害房主利益。中介超額完成任務(wù)不該受罰。這說明合同條款要寫清楚是否允許溢價(jià)。如果合同沒禁止，中介有權(quán)賣更高價(jià)。

李女士的遭遇正好相反。中介收了錢不干活。三個(gè)月沒帶人看房。李女士要解約退錢。法院支持她的訴求。中介公司被認(rèn)定違約。這種情況要注意保留證據(jù)。微信聊天記錄和通話錄音都能當(dāng)證據(jù)。每月催中介一次并留記錄。連續(xù)三個(gè)月沒進(jìn)展就能合法解約。

## 合同糾紛的正確處理方式

發(fā)現(xiàn)中介違規(guī)操作要馬上行動(dòng)。先收集轉(zhuǎn)賬記錄和聊天截圖。找專業(yè)律師咨詢最穩(wěn)妥。別急著和中介吵架。有些中介會(huì)故意激怒客戶。保留好房屋產(chǎn)權(quán)證原件。發(fā)生過中介偷房產(chǎn)證過戶的案例。重要文件別交給中介保管。

遇到定金糾紛要分情況處理。買家反悔定金可以不退。但中介不能私吞定金。定金必須進(jìn)房主賬戶。有些中介會(huì)設(shè)陷阱合同。比如約定“意向金轉(zhuǎn)定金”。這種條款要特別小心。最好在合同里寫明定金處理方式。

## 簽訂合同前要做的三個(gè)準(zhǔn)備

查清房屋產(chǎn)權(quán)狀況是首要任務(wù)。去不動(dòng)產(chǎn)登記中心拉產(chǎn)調(diào)單。看看有沒有抵押或查封。夫妻共有的房子要雙方簽字。離異人士要出示離婚協(xié)議。繼承得來的房子要準(zhǔn)備好公證書。這些材料不齊全會(huì)影響交易。

給房子拍照留底很重要。拍下裝修情況和現(xiàn)有設(shè)施。特別是貴重家電的型號(hào)。避免交房時(shí)扯皮。有位賣家吃了大虧。交房時(shí)買家說水晶吊燈被換。因?yàn)楹贤瑳]寫燈具型號(hào)。最后賠了2萬塊錢。

選擇中介要實(shí)地考察。別只看網(wǎng)站宣傳。到店里看看營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)人證書。正規(guī)中介員工都有上崗證。最好選開店三年以上的老中介。新成立的小公司風(fēng)險(xiǎn)大。可以問問鄰居或朋友推薦。小區(qū)門口的中介往往更了解當(dāng)?shù)匦星椤?/p>

## 合同履行中的關(guān)鍵細(xì)節(jié)

每周主動(dòng)聯(lián)系中介了解進(jìn)展。別等中介來找你。要求中介提供帶看記錄。正規(guī)公司都有看房登記表。記錄買家出價(jià)和反饋。這能看出中介是否真在干活。發(fā)現(xiàn)中介造假可以立即解約。

收到報(bào)價(jià)要冷靜分析。別被“有人出高價(jià)”沖昏頭。要求中介提供買家資信證明。特別是全款支付的買家。要查銀行流水是否真實(shí)。遇到過假買家惡意攪局。談好價(jià)格后故意拖延過戶。

過戶時(shí)買賣雙方都要到場(chǎng)。不能全權(quán)委托中介辦理。重要文件親自經(jīng)手。稅費(fèi)計(jì)算要提前確認(rèn)。有的中介會(huì)低報(bào)稅費(fèi)吸引客戶。等到過戶時(shí)讓買家補(bǔ)錢。這種情況最容易引發(fā)糾紛。

記住這些要點(diǎn)能避開大部分陷阱。買賣房子是大事。多花點(diǎn)時(shí)間研究合同條款。遇到不明白的地方及時(shí)咨詢專業(yè)人士。保護(hù)好自己的房產(chǎn)和錢財(cái)最重要。