房屋買賣必知：五步看懂二手房合同法律效力

一、什么樣的二手房合同才算有效？

二手房買賣合同要生效，必須同時滿足書面形式和內容合法兩個條件。按照我國法律規定，這類合同必須用書面形式記錄。買賣雙方要在合同上簽字或蓋章，不能只是口頭約定。

合同內容要完整清楚。必須寫明房屋位置和面積，買賣雙方身份證號碼，成交總價和付款方式，交房時間和過戶期限這些基本信息。如果合同里缺少關鍵條款，可能會被認定無效。

合同內容不能違反法律規定。比如房子必須要有房產證，沒有抵押或查封。買方必須符合當地購房政策，賣房人必須是真正的房主。這些條件有一條不滿足，合同就可能出問題。

二、哪些情況會導致合同無效？

房屋權屬不清的合同要當心。如果賣房人不是真正的房主，或者房子有多個共有人但沒全部同意，這樣的買賣合同無效。2025年北京有個案例，賣方隱瞞房子被查封的事實，最后法院判合同無效。

違反購房政策的合同風險大。現在很多城市有限購政策，如果買方沒有購房資格還簽合同，就算付了錢也過不了戶。2025年上海就有買家因社保年限不夠，導致合同作廢的案例。

重要信息造假會埋下隱患。有的中介虛報房屋面積，或者隱瞞房子發生過意外事件。這種情況買方可以要求撤銷合同。杭州去年就有買家因為房屋面積縮水打贏官司，成功退房。

三、完整交易流程分幾步走？

第一步要做全面調查。買方要查看房產證原件，去房管局查房屋檔案，確認沒有抵押或糾紛。還要了解小區是否允許落戶，有沒有拖欠物業費。

第二步簽正式合同。最好使用房管局的標準合同文本，補充條款要寫清楚。付款方式建議分階段支付，留部分尾款在過戶后付清。交房時間要具體到某月某日，不能模糊約定。

第三步資金監管很重要。大額房款不要直接給賣家，要通過銀行監管賬戶。等完成過戶手續后，監管賬戶才會放款給賣家，這樣能防止錢房兩空。

第四步及時辦理過戶。簽完合同30天內要完成網簽備案，60天內辦理產權轉移。記得保存好契稅發票和過戶憑證，這些都是重要法律文件。

四、出問題怎么維權？

先嘗試協商解決。去年深圳有案例，賣家臨時漲價20萬，買家通過中介協調，最后各讓10萬達成和解。協商時最好有書面記錄，避免后續扯皮。

調解是快速解決渠道。各地房管局都有糾紛調解室，調解成功可以申請司法確認。廣州有個案例，買賣雙方為交房標準爭執不下，調解員實地查看后提出折中方案，三天就解決了問題。

打官司要注意證據收集。合同原件、付款憑證、微信聊天記錄都要保存好。南京有買家因賣家一房二賣起訴，靠完整的銀行流水和通話錄音，兩周就拿到勝訴判決。

五、必須注意的三大風險點

共有房產必須全部同意。夫妻共有的房子，只一方簽字不行。2025年成都發生過妻子賣掉夫妻共有房，丈夫不知情起訴，法院判交易無效。

抵押房交易要特別小心。有銀行抵押的房子，必須先還清貸款解除抵押。鄭州有買家墊資幫賣家解抵押，結果賣家拿錢跑路，造成百萬損失。

學區房政策可能變化。很多家長買學區房，結果落戶時政策調整。簽合同前要去教育局查最新學區劃分，合同中要寫明學位保障條款。

房屋買賣是大事，每個環節都要仔細。簽合同前多做調查，交易中按正規流程走，遇到問題及時用法律手段解決。記住保存所有書面材料，關鍵時刻這些都能成為維權證據。買房不是買菜，謹慎小心才能避免踩坑。