# 存量房買賣防坑指南：手把手教你簽對合同

![房產(chǎn)交易示意圖]

## 一、為什么簽合同這么重要？

買房賣房是人生大事。簽合同就像給交易上保險，白紙黑字寫清楚能避免很多麻煩。去年上海就有位張阿姨，因為沒仔細(xì)看合同條款，多付了二十萬稅費。這種情況完全可以通過簽好合同來避免。

合同里要寫明房子價格、付款方式、交房時間這些關(guān)鍵信息。特別要注意補充條款，很多糾紛都出在這里。比如有的合同會寫"按實際面積結(jié)算"，這就給后期加價留了空間。

## 二、五步完成合同簽訂

**第一步：找對合同模板**

住建部門官網(wǎng)都有標(biāo)準(zhǔn)模板，千萬別隨便下載來路不明的版本。蘇州李女士去年用的非標(biāo)準(zhǔn)合同，導(dǎo)致無法辦理公積金貸款。建議直接到房管局網(wǎng)站下載最新版本。

**第二步：逐項核對信息**

1. 買賣雙方身份證信息要拍下來核對

2. 房產(chǎn)證號、土地性質(zhì)不能寫錯

3. 學(xué)區(qū)房要注明學(xué)位是否占用

南京王先生去年買學(xué)區(qū)房，就是因為在合同里注明了"學(xué)位未被使用"，發(fā)現(xiàn)問題后成功維權(quán)。這些細(xì)節(jié)決定成敗。

**第三步：錢款分期支付**

建議分四次付款：

1. 定金不超過總價20%

2. 網(wǎng)簽后付30%

3. 過戶當(dāng)天付40%

4. 交房驗收付尾款10%

杭州有個案例，買家直接把全款打給賣家，結(jié)果賣家跑路。分期付款能降低風(fēng)險。

**第四步：明確交房標(biāo)準(zhǔn)**

要寫清：

- 家具家電清單

- 水電物業(yè)費結(jié)清時間

- 戶口遷出期限

深圳趙小姐買的二手房，合同里寫明"留全套紅木家具"，收房時家具都在，避免糾紛。

**第五步：走正規(guī)流程**

1. 網(wǎng)簽備案必須做

2. 資金監(jiān)管賬戶最安全

3. 完稅證明要保存好

北京朝陽區(qū)去年有23起糾紛，都是因為跳過資金監(jiān)管直接交易。正規(guī)流程雖然麻煩，但能保平安。

## 三、真實案例告訴你風(fēng)險點

**案例1：陰陽合同吃大虧**

2025年廣州梁先生為省稅簽了兩份合同，結(jié)果被稅務(wù)局查處，罰款是省下稅費的3倍。記住，做低房價的合同不受法律保護。

**案例2：抵押房陷阱**

武漢劉先生買的房子有抵押，賣家拿到首付后消失。現(xiàn)在房子被法院查封，錢房兩空。簽合同前一定要查抵押情況。

**案例3：共有產(chǎn)權(quán)糾紛**

杭州某學(xué)區(qū)房，賣家隱瞞了妹妹的共有權(quán)。過戶時妹妹不同意，交易拖了兩年。簽約時要所有共有人到場簽字。

## 四、必須知道的三條法律

1. **合同法115條**：定金不能超過總價20%，超出的部分無效

2. **物權(quán)法17條**：房產(chǎn)證不是唯一憑證，要以登記簿為準(zhǔn)

3. **城市房地產(chǎn)管理法38條**：查封房、抵押房不能交易

去年重慶法院判的案子，買家明知是抵押房還要買，最后錢也要不回來。知法才能不吃虧。

## 五、專家提醒注意事項

1. 別信口頭承諾，所有約定寫進合同

2. 保留所有轉(zhuǎn)賬憑證

3. 物業(yè)交割要做書面確認(rèn)

4. 簽約前查冊最重要（查抵押、查封、戶口）

5. 找正規(guī)中介，小中介跑路風(fēng)險大

北京鏈家去年處理的交易中，有17%的合同需要補充條款。專業(yè)的事要交給專業(yè)的人。

![交易流程圖]

（圖示：看房→查冊→簽合同→網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→過戶→交房）

最后提醒：每個城市政策不同，比如深圳要求資金強制監(jiān)管，杭州可以用支付寶資金存管。簽約前最好咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫帧幙啥嗷〞r間做功課，也別為省事埋隱患。買房是大事，合同是關(guān)鍵，簽好每一份合同，就是守住錢袋子的最好方法。