（整理案卷）咱們來仔細(xì)說說租房合同糾紛的處理門道。這年頭租房遇上麻煩事不稀奇，關(guān)鍵得知道怎么應(yīng)對(duì)。下面分五個(gè)重點(diǎn)給您說透亮，保管實(shí)用。

### 一、法院管轄要看房產(chǎn)證地址

打官司第一步得找對(duì)法院。法律規(guī)定房產(chǎn)糾紛必須到房子所在地的法院起訴。去年朝陽區(qū)有個(gè)真實(shí)案例，張大媽把朝陽區(qū)的房子租出去，租客欠了半年房租。張大媽圖方便在海淀區(qū)法院起訴，結(jié)果立案庭直接退回材料。法官指著《民事訴訟法》第34條解釋，租房糾紛必須到房屋所在地法院處理，就像看病要掛對(duì)應(yīng)科室的號(hào)。

準(zhǔn)備材料時(shí)要注意三點(diǎn)：房產(chǎn)證復(fù)印件要最新版本，租賃合同要有雙方簽字和日期，轉(zhuǎn)賬記錄要銀行蓋章確認(rèn)。現(xiàn)在很多年輕人用電子合同，記得打印出來并做公證。有個(gè)租客去年吃過大虧，手機(jī)里的聊天記錄沒備份，關(guān)鍵證據(jù)丟失導(dǎo)致敗訴。

### 二、證據(jù)收集要做三重備份

證據(jù)準(zhǔn)備要像備年貨一樣周全。合同原件鎖保險(xiǎn)柜，復(fù)印件存云盤和給律師各一份。租金支付必須留痕，銀行轉(zhuǎn)賬要備注"某年某月房租"，現(xiàn)金支付必須讓房東打收條。去年東城法院判的案子，租客老李用現(xiàn)金交押金沒留收據(jù)，最后要不回錢。

現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)要拍帶時(shí)間水印的照片。衛(wèi)生間漏水要連續(xù)拍三天，墻面裂縫要用尺子比著拍。有個(gè)案子租客拍了視頻但沒日期，房東說是自己修好后弄壞的，結(jié)果法官?zèng)]采納。現(xiàn)在新規(guī)定要求視頻證據(jù)必須刻錄光盤，不能只用手機(jī)存儲(chǔ)。

### 三、訴訟流程分三步走

立案后先調(diào)解，這個(gè)環(huán)節(jié)別輕視。調(diào)解員會(huì)幫雙方算經(jīng)濟(jì)賬，去年西城有對(duì)房東房客為兩個(gè)月押金鬧上法庭，調(diào)解員算出訴訟成本就要五千多，最后雙方各讓半個(gè)月租金和解。要注意調(diào)解書和判決書同樣有法律效力。

開庭要守規(guī)矩，證人不能超過兩人。上個(gè)月豐臺(tái)法院有個(gè)租客帶五個(gè)親戚助威，被法官當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)出法庭。質(zhì)證環(huán)節(jié)要逐個(gè)回應(yīng)，對(duì)方拿出合同就說認(rèn)可或不認(rèn)可，別扯其他事。有個(gè)案例被告在庭上講裝修故事，被法官三次打斷。

### 四、常見爭(zhēng)議焦點(diǎn)有五個(gè)

押金糾紛最多見，法官主要看房屋交接單。衛(wèi)生間瓷磚缺損、墻面污漬都要寫清楚。去年通州房東扣留全部押金，租客拿出入住時(shí)的照片，最后法院判退70%。現(xiàn)在有專業(yè)驗(yàn)房公司，花三百塊能做全面記錄。

裝修補(bǔ)償要看合同約定。有個(gè)奶茶店租戶花二十萬裝修，合同到期后房東不肯補(bǔ)償。因?yàn)楹贤瑳]寫裝修條款，法院只判了五萬材料費(fèi)。提前解除合同的情況，違約金通常是一個(gè)月租金，但實(shí)際損失過大可以調(diào)整。海淀有房東提前收房，租客獲賠三個(gè)月租金加裝修損失。

### 五、執(zhí)行階段注意三件事

判決后十五天內(nèi)要申請(qǐng)執(zhí)行，過期作廢。去年朝陽區(qū)有勝訴方拖了三個(gè)月才申請(qǐng)，發(fā)現(xiàn)房東已經(jīng)把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在法院系統(tǒng)能聯(lián)網(wǎng)查銀行賬戶，但需要申請(qǐng)人提供具體線索。

碰到老賴要活用強(qiáng)制措施。法院可以查封支付寶、凍結(jié)微信支付，連養(yǎng)老保險(xiǎn)金賬戶都能查。去年有個(gè)案例，房東拒付賠償金，結(jié)果買不了飛機(jī)票，三天內(nèi)主動(dòng)還錢。租房糾紛還能申請(qǐng)強(qiáng)制騰退，但需要安排搬家公司，費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。

（合上文件夾）記住這些要點(diǎn)，遇到租房糾紛就不慌。平時(shí)留個(gè)心眼，簽合同前拍視頻留證，交租金用銀行轉(zhuǎn)賬，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)發(fā)書面通知。真要打官司，記得在一年訴訟時(shí)效內(nèi)行動(dòng)。把這些門道摸清了，保管您少吃啞巴虧。