房屋租賃糾紛找哪個法院？5個關鍵點說清楚

一、租房糾紛找法院的基本規(guī)則

租房合同出問題要打官司，很多人不知道應該去哪里的法院。法院管轄分兩種類型。第一種是普通管轄，第二種是專屬管轄。普通管轄就是按被告住的地方或者合同履行地來定法院。專屬管轄是某些特殊案件必須去指定法院。

按照法律規(guī)定，合同糾紛一般由被告住的地方或者合同履行地法院管。比如張三和李四簽租房合同，房子在北京，李四住在上海。如果張三要告李四，可以去上海法院（被告住的地方）或者北京法院（合同履行地）。

專屬管轄有三種情況。第一種是不動產(chǎn)的糾紛，必須去房子所在地的法院。第二種是港口作業(yè)糾紛，必須去港口所在地法院。第三種是遺產(chǎn)繼承糾紛，要去被繼承人住的地方或者主要遺產(chǎn)所在地法院。

二、租房糾紛到底歸哪里管

很多人以為租房糾紛和房子有關，應該屬于專屬管轄。其實這種理解不對。法律規(guī)定很清楚，專屬管轄只包括不動產(chǎn)糾紛。租房合同糾紛屬于普通合同糾紛，不適用專屬管轄。

法院處理這類案件時有明確標準。關鍵看糾紛性質(zhì)。如果是房屋買賣、產(chǎn)權歸屬等問題，屬于不動產(chǎn)糾紛。如果是租金拖欠、合同解除等問題，就屬于合同糾紛。雖然租房涉及房屋，但糾紛本身和房屋產(chǎn)權無關。

舉個例子更清楚。房主王五和租客趙六簽了兩年租房合同。趙六住了半年后不交房租。王五要起訴，這時候應該去趙六住的地方法院，或者房子所在地法院。因為這是合同糾紛，不是房屋產(chǎn)權糾紛。

三、法院怎么判斷管轄權

我們看兩個真實案例。第一個案例發(fā)生在北京。房東起訴租客拖欠房租，租客說應該由房子所在地法院管。法院明確說，這是合同糾紛，不適用專屬管轄，應該按普通管轄處理。

第二個案例在上海。租客同樣提出專屬管轄異議，法院再次確認租房合同糾紛屬于普通管轄。雖然案件涉及房屋使用，但糾紛核心是合同履行問題。這兩個案例說明，各地法院判斷標準一致。

法院判決時會重點看兩點。第一是糾紛起因，是否涉及房屋產(chǎn)權。第二是訴訟請求內(nèi)容，是否要求確認房屋權利。單純追討租金、違約金等金錢訴求，都按合同糾紛處理。

四、打官司要走的步驟

遇到租房糾紛要走法律程序，可以按這五步走。第一步確定法院，先排除專屬管轄的可能。如果屬于普通管轄，選擇被告住的地方或合同履行地法院。

第二步準備材料。要寫起訴狀，列明雙方信息、訴訟請求和事實理由。證據(jù)材料包括租房合同、交租記錄、溝通記錄等。現(xiàn)在很多地方支持線上提交材料。

第三步正式起訴。到法院立案窗口交材料，或者通過訴訟服務平臺提交。法院受理后會給案件編號，通知對方當事人。

第四步參加庭審。雙方都要提交證據(jù)，進行質(zhì)證和辯論。現(xiàn)在很多法院開通網(wǎng)上開庭，異地當事人不用跑現(xiàn)場。

第五步執(zhí)行判決。如果判決支持你的訴求，對方不主動履行，可以申請法院強制執(zhí)行。法院會查封財產(chǎn)、扣劃存款等方式落實判決。

五、注意事項和常見問題

租房糾紛看似簡單，實際操作要注意三點。第一是及時行動，法律規(guī)定的訴訟時效是三年。第二是保留證據(jù)，合同、轉賬記錄、聊天記錄都要保存好。第三是地域差異，不同地區(qū)法院可能有具體操作要求。

很多人問：如果房子和被告不在同個城市，去哪起訴更方便？建議選合同履行地法院，因為相關證據(jù)材料多在房屋所在地。比如租金標準、房屋狀況等證據(jù)，在當?shù)胤ㄔ焊菀撞樽C。

還有人問：線上起訴和線下起訴有什么區(qū)別？法律效力完全一樣。線上起訴更方便，適合異地訴訟。但需要準備電子版材料，要符合法院的格式要求。

遇到復雜情況怎么辦？比如既涉及租金拖欠，又涉及房屋損壞賠償。這時候要分開主張訴求，或者咨詢專業(yè)律師。有些情況可能涉及多個案由，需要分別處理。

最后提醒大家，打官司不是唯一解決途徑。可以先嘗試協(xié)商調(diào)解，很多地方的房管局設有調(diào)解機構。通過調(diào)解達成的協(xié)議，同樣具有法律效力。這種方式省時省力，還能保持雙方關系。