房屋買賣糾紛處理指南

一、遇到房屋糾紛怎么辦

買房子是人生大事，但交易過(guò)程中常會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。最近五年，全國(guó)法院每年處理的房屋糾紛案件超過(guò)30萬(wàn)件。大部分糾紛集中在合同履行和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上，掌握正確的處理方法能幫我們更好維護(hù)權(quán)益。

二、準(zhǔn)備材料要注意什么

打官司需要準(zhǔn)備好三樣材料。第一是起訴書(shū)，要寫(xiě)清楚原告被告信息、具體要求和事情經(jīng)過(guò)。第二是證據(jù)材料，購(gòu)房合同和付款記錄最關(guān)鍵，房產(chǎn)證和溝通記錄也要備齊。第三是委托書(shū)，如果請(qǐng)律師代理就需要這個(gè)文件。

材料準(zhǔn)備常見(jiàn)兩個(gè)誤區(qū)。有人覺(jué)得聊天記錄不重要，其實(shí)微信對(duì)話能證明關(guān)鍵事實(shí)。有人只交合同復(fù)印件，但法院要求必須提供合同原件。最近有個(gè)案例，買家因丟失合同原件差點(diǎn)敗訴，后來(lái)靠銀行轉(zhuǎn)賬記錄才挽回局面。

三、怎么選對(duì)法院

選擇法院要看兩個(gè)條件。可以選賣家戶籍地或常住地的法院，也可以選房屋所在地的法院。建議優(yōu)先考慮房屋所在地法院，因?yàn)樯婕胺慨a(chǎn)調(diào)查更方便。去年杭州有個(gè)案件，買家選擇房屋所在地法院，三天就完成了房屋查封手續(xù)。

四、起訴流程分幾步走

整個(gè)流程有六個(gè)關(guān)鍵步驟。首先到法院立案窗口交材料，工作人員會(huì)檢查材料是否齊全。材料合格后法院會(huì)在七天內(nèi)決定是否受理，受理后會(huì)發(fā)書(shū)面通知。接下來(lái)是等待開(kāi)庭，這個(gè)階段可能要等1-3個(gè)月。

開(kāi)庭前要做的準(zhǔn)備很重要。建議把證據(jù)按時(shí)間順序整理好，提前寫(xiě)好質(zhì)證意見(jiàn)。庭審時(shí)法官會(huì)先核對(duì)身份，然后讓雙方陳述事實(shí)。重點(diǎn)要講清楚合同約定內(nèi)容和對(duì)方違約事實(shí)，每句話都要有證據(jù)支持。

五、常見(jiàn)問(wèn)題如何處理

遇到房子被查封怎么辦？這種情況可以立即起訴要求退款。法律規(guī)定賣家必須保證房屋能正常過(guò)戶，不能過(guò)戶就要賠償。今年上海就有買家成功追回200萬(wàn)房款的案例，關(guān)鍵是他們保存了完整的付款憑證。

碰到一房?jī)少u別慌張。法律保護(hù)先辦理網(wǎng)簽的買家，如果都沒(méi)網(wǎng)簽就保護(hù)實(shí)際占有房屋的買家。收集好轉(zhuǎn)賬記錄和交房證明最重要。河北有位買家靠物業(yè)繳費(fèi)單證明了實(shí)際入住，最終獲得了房屋所有權(quán)。

法院判決后對(duì)方不執(zhí)行怎么辦？這時(shí)候要立即申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院可以查封對(duì)方賬戶、拍賣財(cái)產(chǎn)甚至限制高消費(fèi)。有個(gè)案例顯示，賣家在限高令壓力下三天內(nèi)就付清了賠償款。

六、這些教訓(xùn)要記牢

簽合同前務(wù)必查清房屋狀況。要去房管局查產(chǎn)權(quán)信息，確認(rèn)有沒(méi)有抵押或查封。交錢(qián)時(shí)要留憑證，超過(guò)五萬(wàn)的款項(xiàng)要走銀行轉(zhuǎn)賬。發(fā)現(xiàn)賣家有問(wèn)題要立即行動(dòng)，法律規(guī)定的訴訟時(shí)效是三年。

經(jīng)驗(yàn)告訴我們，做好三點(diǎn)能避免大部分糾紛。第一要簽書(shū)面合同，把交房時(shí)間、違約責(zé)任寫(xiě)清楚。第二要分期付款，過(guò)戶后再付尾款。第三要請(qǐng)律師審合同，專業(yè)人士能發(fā)現(xiàn)隱藏風(fēng)險(xiǎn)。去年北京某小區(qū)20起糾紛中，有律師參與的案子平均處理時(shí)間縮短了60天。

七、維權(quán)過(guò)程要耐心

走法律程序需要時(shí)間，一審?fù)ǔＲ?-6個(gè)月，如果上訴還要再加3個(gè)月。期間要保持和法院的溝通，及時(shí)補(bǔ)充新證據(jù)。有個(gè)案件因?yàn)橘I家中途找到新證據(jù)，最終多獲得了10%的賠償金。記住法律保護(hù)積極維權(quán)的人，關(guān)鍵是要保留好所有證據(jù)材料。