建設(shè)工程合同五大常見(jiàn)類型詳解

一、總價(jià)合同適合簡(jiǎn)單項(xiàng)目

總價(jià)合同會(huì)提前確定項(xiàng)目總價(jià)。承包人需要按照這個(gè)價(jià)格完成全部工作。這種合同對(duì)發(fā)包方有利。發(fā)包方在招標(biāo)時(shí)容易比較不同承包商的報(bào)價(jià)。付款金額也容易計(jì)算。

但這種合同有使用限制。它只適合工程量明確的小型項(xiàng)目。工期不能太長(zhǎng)。技術(shù)要求不能太復(fù)雜。風(fēng)險(xiǎn)也要控制在較小范圍。采用這種合同需要詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙。圖紙要能讓承包人準(zhǔn)確計(jì)算工作量。

總價(jià)合同有兩種常見(jiàn)形式。固定總價(jià)合同的價(jià)格完全不變。可調(diào)總價(jià)合同允許根據(jù)特殊情況調(diào)整價(jià)格。比如遇到材料價(jià)格大幅波動(dòng)時(shí)，雙方可以協(xié)商修改合同總價(jià)。

二、單價(jià)合同應(yīng)用最廣泛

單價(jià)合同按具體項(xiàng)目計(jì)價(jià)。承包方根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單報(bào)價(jià)。每個(gè)分項(xiàng)工程都有單獨(dú)的價(jià)格。這種合同適合大多數(shù)工程項(xiàng)目。

它的好處是風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偤侠怼０l(fā)包方承擔(dān)工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)。承包方承擔(dān)單位成本風(fēng)險(xiǎn)。能激勵(lì)承包方提高效率節(jié)省成本。合同成立需要雙方確認(rèn)單價(jià)計(jì)算方式。施工過(guò)程中要特別注意實(shí)際工程量的核對(duì)。

單價(jià)合同也分兩種類型。固定單價(jià)合同的單價(jià)不可更改。可調(diào)單價(jià)合同允許根據(jù)約定條件調(diào)整單價(jià)。比如當(dāng)市場(chǎng)人工費(fèi)上漲超過(guò)5%時(shí)，可以重新商定人工單價(jià)。

三、成本加服務(wù)費(fèi)合同風(fēng)險(xiǎn)高

這種合同由發(fā)包方支付全部成本。另外支付約定好的服務(wù)費(fèi)。承包方?jīng)]有成本壓力。所有風(fēng)險(xiǎn)都由發(fā)包方承擔(dān)。承包方可能不會(huì)主動(dòng)控制成本。

常見(jiàn)形式有四種。第一種是成本加固定服務(wù)費(fèi)。第二種按成本比例支付服務(wù)費(fèi)。第三種在成本外支付固定獎(jiǎng)金。第四種設(shè)定最高服務(wù)費(fèi)限額。還有按工時(shí)和材料計(jì)費(fèi)的補(bǔ)償合同。

這類合同適合緊急工程。比如災(zāi)后重建項(xiàng)目。發(fā)包方需要快速開(kāi)工，來(lái)不及做詳細(xì)預(yù)算。也適用于新技術(shù)試驗(yàn)工程。承包方需要投入大量研發(fā)成本。

四、全過(guò)程承包合同要求高

這種合同俗稱"交鑰匙工程"。承包方負(fù)責(zé)從設(shè)計(jì)到投產(chǎn)的全流程。適合大型工業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施。投資方只需要提出使用需求和工期。

總承包商要完成十多項(xiàng)工作。包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、施工安裝、人員培訓(xùn)等。還要管理協(xié)調(diào)各分包單位。需要很強(qiáng)的綜合實(shí)力。

國(guó)際大公司常采用聯(lián)合體形式。設(shè)計(jì)單位和施工單位組成承包集團(tuán)。還會(huì)聯(lián)合材料供應(yīng)商和專業(yè)分包商。這種模式能提高競(jìng)爭(zhēng)力。

五、專項(xiàng)承包合同分工明確

這種合同針對(duì)專業(yè)性強(qiáng)的工作。比如地質(zhì)勘探、特殊工藝設(shè)計(jì)、設(shè)備系統(tǒng)安裝。可以由總包方分包，也可以由業(yè)主直接發(fā)包。

常見(jiàn)類型有三種。技術(shù)服務(wù)類包括輔助研究和專業(yè)勘察。專業(yè)施工類處理特殊工程問(wèn)題。比如深基坑支護(hù)、鋼結(jié)構(gòu)安裝。還有新興的BOT模式。承包方負(fù)責(zé)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)后再移交。

施工承包分三種情況。全部包工包料最常見(jiàn)。包工不包料適合勞務(wù)分包。包部分材料常見(jiàn)于統(tǒng)供材料項(xiàng)目。建設(shè)單位提供主要建材，承包方負(fù)責(zé)輔材。

工程價(jià)款調(diào)整五類情況

合同履行中可能出現(xiàn)五種調(diào)價(jià)情況。第一類是法規(guī)政策變化。比如新出臺(tái)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)增加成本。第二類是工程變更。包括設(shè)計(jì)修改、工程量增減、新增工作內(nèi)容。

第三類是物價(jià)波動(dòng)。材料漲價(jià)超過(guò)合同約定幅度時(shí)可以調(diào)整。暫估價(jià)項(xiàng)目確定后要重新計(jì)價(jià)。第四類是索賠補(bǔ)償。遇到自然災(zāi)害可以索賠損失。工期延誤要支付賠償金。

第五類包括現(xiàn)場(chǎng)簽證和其他約定事項(xiàng)。所有調(diào)整費(fèi)用都要及時(shí)確認(rèn)。調(diào)整后的金額隨進(jìn)度款支付。不能拖到工程結(jié)算時(shí)才處理。

混合合同稅務(wù)處理要點(diǎn)

一個(gè)合同包含不同業(yè)務(wù)要特別注意稅務(wù)。比如同時(shí)涉及設(shè)備銷售和安裝服務(wù)。根據(jù)稅法規(guī)定，生產(chǎn)企業(yè)要按銷售貨物全額繳增值稅。商貿(mào)企業(yè)同樣適用這個(gè)規(guī)則。

其他單位按服務(wù)收入繳稅。比如建筑公司簽訂的混合合同。設(shè)備款和安裝費(fèi)要分開(kāi)核算。不能正確區(qū)分的要從高計(jì)稅。簽訂合同時(shí)要明確不同項(xiàng)目的金額。

合同選擇注意事項(xiàng)

選擇合同類型要考慮五個(gè)要素。第一是項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度。小型簡(jiǎn)單項(xiàng)目適合總價(jià)合同。第二是設(shè)計(jì)深度。圖紙不完善時(shí)不宜用總價(jià)合同。

第三是風(fēng)險(xiǎn)承受能力。發(fā)包方想控制成本就選總價(jià)合同。承包方要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)可選單價(jià)合同。第四是工期要求。緊急工程適合成本加服務(wù)費(fèi)合同。

第五是雙方信任程度。長(zhǎng)期合作單位可以靈活選擇。無(wú)論選哪種合同，都要平衡雙方利益。不能單方面追求己方利益最大化。合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)才能保證項(xiàng)目順利實(shí)施。

合同類型直接影響項(xiàng)目管理效果。總價(jià)合同需要嚴(yán)格的設(shè)計(jì)審查。單價(jià)合同要加強(qiáng)過(guò)程計(jì)量。成本合同要建立完善的監(jiān)督機(jī)制。正確選擇合同類型是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。