《五步搞定租房合同糾紛》

一、租房合同糾紛的常見(jiàn)原因

租房合同糾紛越來(lái)越多。糾紛發(fā)生的原因主要有三個(gè)。第一個(gè)原因是合同寫(xiě)得不夠清楚。很多合同對(duì)維修責(zé)任和押金退還的規(guī)定不明確。第二個(gè)原因是租金支付出問(wèn)題。租客可能拖欠房租，房東可能隨意漲租金。第三個(gè)原因是提前解約。租客可能因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)要搬走，房東可能想提前收回房子。

二、處理糾紛的關(guān)鍵步驟

第一步是仔細(xì)看合同。要看清楚合同里寫(xiě)了哪些內(nèi)容。先檢查雙方有沒(méi)有簽字的資格。比如未成年人簽的合同就沒(méi)有法律效力。再檢查關(guān)鍵條款。租金金額、交租時(shí)間、押金數(shù)額這些都要重點(diǎn)看。最后要看有沒(méi)有霸王條款。比如合同里寫(xiě)著"房東隨時(shí)可以漲租金"，這種條款可能不合法。

第二步是確定糾紛類(lèi)型。常見(jiàn)的糾紛分三種。第一種是合同本身有問(wèn)題。比如合同違反法律規(guī)定，這種合同從一開(kāi)始就無(wú)效。第二種是執(zhí)行合同出問(wèn)題。比如租客沒(méi)按時(shí)交房租，或者房東不修房子。第三種是提前終止合同。比如房東想提前收房，租客想提前退租。

三、收集證據(jù)的方法

證據(jù)是打贏官司的關(guān)鍵。首先要保存好原始文件。合同原件、補(bǔ)充協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄都要留好。現(xiàn)在很多人用手機(jī)轉(zhuǎn)賬，要把電子賬單截圖保存。其次要保留溝通記錄。微信聊天、短信、郵件都是重要證據(jù)。比如房東答應(yīng)維修的聊天記錄，可以證明房東沒(méi)盡到責(zé)任。最后要找證人。鄰居看到房子漏水的情況，物業(yè)知道房東沒(méi)交維修基金，這些人的證詞都有用。

四、選擇解決方式的技巧

協(xié)商解決最省時(shí)間。雙方坐下來(lái)談，各退一步可能很快解決問(wèn)題。比如租客補(bǔ)交部分房租，房東同意提前解約。調(diào)解要找正規(guī)機(jī)構(gòu)。街道辦的調(diào)解委員會(huì)或者司法所的調(diào)解員都靠譜。仲裁適合合同里有約定的情況。很多商業(yè)租賃合同會(huì)寫(xiě)明去哪個(gè)仲裁委員會(huì)。訴訟是最后手段。去法院起訴要準(zhǔn)備起訴狀和證據(jù)清單，整個(gè)流程可能要三個(gè)月到半年。

五、真實(shí)案例帶來(lái)的啟示

有個(gè)公司租了商鋪?zhàn)霾惋嫞贤瑢?xiě)明房東負(fù)責(zé)水電維修。開(kāi)業(yè)后水管爆裂，房東拖了半個(gè)月沒(méi)修。租客自己花錢(qián)修好，然后扣除了維修費(fèi)。法院判租客勝訴，因?yàn)楹贤鞔_寫(xiě)了維修責(zé)任。另一個(gè)案例中，租客拖欠三個(gè)月房租，房東直接換鎖趕人。法院判房東賠償損失，因?yàn)闆](méi)走法律程序強(qiáng)行收房違法。

法律條文要重點(diǎn)看合同法第107到110條。這些條款規(guī)定了違約責(zé)任的承擔(dān)方式。比如第107條說(shuō)解除合同要有約定條件，沒(méi)約定的話(huà)要按法定條件。第108條明確違約方要賠償損失。現(xiàn)在民法典生效后，原來(lái)的合同法相關(guān)條款都并入民法典合同編。

遇到租房糾紛不要慌。先看合同找依據(jù)，再收集證據(jù)留底，然后選擇合適解決方法。協(xié)商不成再走法律程序。記住三個(gè)要點(diǎn)：合同要簽詳細(xì)，溝通要留記錄，行動(dòng)要按法律。做好這些準(zhǔn)備，就能更好維護(hù)自己的權(quán)益。