# 房屋買賣全攻略：合同模板+避坑指南


## 一、五步看懂房屋買賣合同

### 第一步 買賣雙方信息

賣方（房主）寫清楚姓名和身份證號(hào)，買方（購房人）同樣要寫明身份信息。記住要核對身份證原件，這個(gè)步驟能避免90%的假房主騙局。

### 第二步 房屋基本信息

具體寫明房子地址，比如XX小區(qū)X棟X單元X室。面積要精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位，房產(chǎn)證上的"建筑面積"和"套內(nèi)面積"都要寫。房屋性質(zhì)要區(qū)分商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等不同類型。

### 第三步 價(jià)格和付款

總價(jià)用大小寫兩種方式寫明，比如"壹佰萬元整（1,000,000元）"。付款方式要具體到每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，例如簽合同當(dāng)天付30萬，過戶當(dāng)天付60萬，交房時(shí)付尾款10萬。如果是貸款買房，要寫明"銀行放款后3日內(nèi)辦理過戶"。

### 第四步 交房和過戶

交房時(shí)間要精確到日，比如"2025年12月31日前"。過戶手續(xù)要寫清雙方需要準(zhǔn)備的材料清單，包括房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證等。特別要注明賣家必須配合辦理水電煤氣過戶。

### 第五步 違約條款

違約金比例建議設(shè)為總房款的20%。要寫明如果賣家反悔，除退還定金外還要賠償差價(jià)。比如房子漲價(jià)50萬，賣家不僅要退定金，還要賠這50萬差價(jià)。

## 二、交易流程全解析

### 第一步 查清房屋底細(xì)

要求賣家提供房產(chǎn)證原件，到房管局查冊確認(rèn)沒有抵押或查封。特別注意查看是否有戶口掛靠，要求賣家簽《戶口遷出承諾書》。二手房還要確認(rèn)是否滿五年，這關(guān)系到稅費(fèi)多少。

### 第二步 簽正式合同

建議使用房管局的制式合同，手寫補(bǔ)充條款要雙方簽字確認(rèn)。重要條款包括：學(xué)位是否占用、家具家電清單、物業(yè)費(fèi)結(jié)清時(shí)間等。記得對房屋現(xiàn)狀拍照留存。

### 第三步 資金監(jiān)管

房款不要直接打給賣家，要通過銀行資金監(jiān)管賬戶。首付款建議分兩次支付：簽合同時(shí)付10%，過戶當(dāng)天付剩余首付。貸款買家要提前打印征信報(bào)告，確認(rèn)貸款額度。

### 第四步 辦理過戶

準(zhǔn)備好雙方身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證（已婚人士）、戶口本。先去稅務(wù)局繳納契稅，保存好完稅證明。然后到不動(dòng)產(chǎn)登記中心遞交材料，5個(gè)工作日后領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

### 第五步 物業(yè)交割

交接時(shí)要查清水電燃?xì)獗頂?shù)，結(jié)清所有費(fèi)用。測試所有電器是否正常使用，門窗鎖具是否完好。要求賣家提供物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明，并辦理物業(yè)更名手續(xù)。

## 三、真實(shí)案例教你避坑

### 案例1：一房兩賣陷阱

張先生買了王女士的房子，付了30萬定金。后來發(fā)現(xiàn)王女士把房子以更高價(jià)賣給了李女士。法院判決：王女士雙倍返還定金60萬，并賠償張先生房屋差價(jià)損失80萬。

避坑要點(diǎn)：立即網(wǎng)簽備案，在合同寫明"賣家不得將該房屋另行出售給他人"。

### 案例2：抵押房糾紛

劉阿姨買了陳先生的房子，過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)房子有200萬銀行抵押。法院判決：解除合同，陳先生退還房款并賠償利息損失。

避坑要點(diǎn)：簽約前到房管局打印產(chǎn)權(quán)查冊表，確認(rèn)房屋無抵押無查封。

### 案例3：戶口遷移難題

趙先生買學(xué)區(qū)房后，發(fā)現(xiàn)原房主戶口未遷出。法院判決賣家支付違約金，但戶口問題至今未解決。

避坑要點(diǎn)：合同寫明"每逾期一日遷出戶口，按總房款萬分之五支付違約金"。

## 四、必須知道的法律規(guī)定

### 1. 合同有效性

根據(jù)民法典第215條，房屋買賣合同自成立時(shí)生效。即使沒過戶，買方也可以要求繼續(xù)履行合同。但小產(chǎn)權(quán)房、未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同可能無效。

### 2. 違約賠償

民法典第577條規(guī)定，違約方要賠償實(shí)際損失+預(yù)期利益損失。比如房價(jià)上漲造成的差價(jià)，屬于可索賠范圍。

### 3. 過戶時(shí)效

不動(dòng)產(chǎn)登記條例規(guī)定，材料齊全的情況下，過戶手續(xù)應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。如果因賣方拖延導(dǎo)致超期，買方可以起訴要求強(qiáng)制過戶。

## 五、注意事項(xiàng)和常見問題

### 1. 中介合同陷阱

警惕中介提供的"獨(dú)家代理協(xié)議"，這類合同可能包含高額違約金條款。簽約前要確認(rèn)中介費(fèi)支付節(jié)點(diǎn)，一般分三次支付：簽合同時(shí)30%、過戶時(shí)40%、交房時(shí)30%。

### 2. 貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

如果選擇按揭付款，要在合同中寫明"如貸款未通過審批，買方有權(quán)解除合同并不承擔(dān)違約責(zé)任"。建議預(yù)留2個(gè)月貸款辦理時(shí)間。

### 3. 票據(jù)保存要點(diǎn)

必須保存好轉(zhuǎn)賬憑證、收條、完稅證明等材料。建議專門準(zhǔn)備文件袋存放：①買賣合同②定金收據(jù)③過戶材料④物業(yè)交割單⑤戶口遷移證明。

### 4. 稅費(fèi)計(jì)算指南

首套房90平以下契稅1%，90平以上1.5%；二套房契稅3%。增值稅：房產(chǎn)證滿2年免交，未滿2年按5.6%繳納。個(gè)人所得稅：滿五唯一住房可免，否則按差額20%或總價(jià)1%繳納。

### 5. 緊急情況處理

遇到賣家失聯(lián)時(shí)，立即發(fā)書面催告函，保留快遞單據(jù)。催告期滿后可通過公告送達(dá)方式起訴。發(fā)現(xiàn)房屋被查封時(shí)，及時(shí)申請財(cái)產(chǎn)保全。

本文共計(jì)2560字，涵蓋房屋買賣全流程要點(diǎn)。建議買賣雙方在交易前咨詢專業(yè)律師，對重要條款進(jìn)行法律審查。保存好所有交易憑證，出現(xiàn)糾紛時(shí)及時(shí)向住建部門投訴或向人民法院起訴。