# 房屋買賣中介合同必須知道的五個要點(diǎn)

## 合同包含哪些基本內(nèi)容？

中介合同需要寫清楚買賣雙方和中介的信息。買方叫甲方，賣方叫乙方，中間人叫丙方。合同開頭要寫全名：房屋買賣中介服務(wù)合同。每個人的姓名、身份證號、聯(lián)系方式都要完整填寫。

中間人的工作內(nèi)容分三點(diǎn)寫明白。第一點(diǎn)是提供房屋信息，包括面積、位置、產(chǎn)權(quán)情況。第二點(diǎn)是協(xié)助雙方談價格，幫忙溝通付款方式。第三點(diǎn)是幫忙準(zhǔn)備過戶需要的文件。這些內(nèi)容要逐條列出來，不能模糊帶過。

合同里必須寫明房屋的詳細(xì)地址。要具體到門牌號碼，最好附上房產(chǎn)證復(fù)印件。如果房屋有貸款或抵押情況，要在合同里特別說明。這些信息關(guān)系到買賣是否合法，千萬不能省略。

## 服務(wù)費(fèi)用怎么計算？

中介費(fèi)通常由買賣雙方共同承擔(dān)。買方付的錢和賣方付的錢要分開寫清楚。金額用數(shù)字和大寫兩種方式標(biāo)注，比如"5000元（伍仟元整）"。付款時間要具體到簽合同后的第幾天，常見的是3-7個工作日內(nèi)。

費(fèi)用支付分兩種情況。如果交易成功，中介費(fèi)在過戶當(dāng)天結(jié)清。如果交易取消，要看是誰的責(zé)任。買方反悔不買，付的錢不退。賣方反悔不賣，同樣要扣錢。這些條款能防止有人隨便毀約。

特別要注意附加費(fèi)用。有的中介會收"貸款服務(wù)費(fèi)"或"加急費(fèi)"，這些都要提前說好。合同里寫明除了約定費(fèi)用，不能再收其他錢。付款后記得要收據(jù)，最好銀行轉(zhuǎn)賬留記錄。

## 違約了會有什么后果？

違約金比例要合理。常見的是總費(fèi)用的10%-20%，太高可能被法院判無效。如果中介沒完成任務(wù)，比如沒促成交易，必須全額退款。退款時間最好約定在7天內(nèi)，防止拖延。

房屋質(zhì)量問題最常引發(fā)糾紛。合同里要寫中介有責(zé)任檢查房屋狀況。如果隱瞞漏水、裂縫等問題，中介要賠修理費(fèi)。賠償金額可以按維修發(fā)票的實際數(shù)額計算。

過戶延期也有處罰辦法。比如每遲一天，違約方賠總房款的萬分之五。這個數(shù)字參考銀行貸款利率，既不會太高又能起到約束作用。時間計算從約定日期第二天開始。

## 遇到糾紛怎么處理？

協(xié)商是解決矛盾的第一步。建議先通過中介協(xié)調(diào)，買賣雙方當(dāng)面談。可以重新約定過戶時間，或者適當(dāng)補(bǔ)償損失。這時候中介要起到調(diào)解作用，不能偏袒任何一方。

如果協(xié)商失敗，就要準(zhǔn)備打官司。起訴前要收集三樣證據(jù)：合同原件、付款憑證、溝通記錄。微信聊天記錄要截圖保存，電話錄音要整理成文字版。這些材料開庭時都要提交。

訴訟流程分三個階段。先向法院遞交起訴狀，等一個月左右開庭。開庭后兩個月內(nèi)會有一審判決。對結(jié)果不滿意可以上訴，但二審改判的可能性不大。整個過程大概需要半年時間。

## 真實案例中的教訓(xùn)

王先生買二手房時遇到黑心中介。合同里沒寫清楚學(xué)區(qū)名額，后來發(fā)現(xiàn)孩子不能入學(xué)。法院判中介賠了8萬元，因為沒盡到告知義務(wù)。這個案例提醒我們，特殊需求要白紙黑字寫進(jìn)合同。

李女士被中介多收了3萬元"加急費(fèi)"。她當(dāng)時沒仔細(xì)看合同附件，后來才發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定。法院支持她要回多付的錢，但耗費(fèi)了兩年時間。簽合同前務(wù)必逐條檢查每個條款。

張先生買的房子有違建部分，中介隱瞞了這個情況。城管要求拆除后，他起訴中介獲得賠償。這個案例說明，房屋合法性核查是中介的基本責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題必須提前告知。

## 重點(diǎn)法律條文解讀

根據(jù)民法典第961條，中介必須如實報告重要信息。包括房屋產(chǎn)權(quán)、抵押情況、質(zhì)量問題等。隱瞞實情導(dǎo)致?lián)p失的，要全額賠償。這條法律給買家提供了有力保障。

合同法第107條關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，適用所有交易糾紛。不管是買方毀約還是賣方反悔，都要按合同約定賠償。法院判決時主要看合同條款是否合法合理。

最新出臺的二手房交易管理辦法規(guī)定，中介必須使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本。各地房管局網(wǎng)站都能下載范本，建議直接使用官方版本。自己擬定的合同要請律師看過再簽。

## 簽訂合同的注意事項

務(wù)必當(dāng)面核對所有證件原件。房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證都要查看。復(fù)印件要加蓋"與原件一致"的章，最好雙方按手印確認(rèn)。假證件問題在糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)。

所有空白處都要填滿。金額、日期這些關(guān)鍵信息不能留空，沒內(nèi)容的空格要劃斜線。防止有人在簽完后私自添加條款。合同騎縫處要蓋章，避免替換內(nèi)頁。

最好全程錄音錄像。簽合同時用手機(jī)記錄過程，特別是重要條款的講解。萬一將來有爭議，這些影像資料能當(dāng)證據(jù)。要提前告知對方在錄音，避免侵犯隱私。

找專業(yè)律師審核最保險。普通人對法律條款不熟悉，容易忽略細(xì)節(jié)。花500-1000元請律師看合同，能避免幾十萬的損失。很多律所提供這類基礎(chǔ)服務(wù)。

## 常見問題解答

問題1：中介費(fèi)什么時候付最合適？

回答：分兩次付最安全。簽合同時付一半，過戶完成再付另一半。這樣能督促中介做好后續(xù)服務(wù)。

問題2：合同簽完后能修改嗎？

回答：雙方同意可以修改。要在修改處按手印，或簽補(bǔ)充協(xié)議。單方面涂改內(nèi)容沒有法律效力。

問題3：遇到中介跑路怎么辦？

回答：立即報警并通知交易對方。保留所有付款憑證，向消費(fèi)者協(xié)會投訴。如果房屋已過戶，交易仍然有效。

問題4：電子合同有效嗎？

回答：符合電子簽名法的就有效。要確保是雙方本人操作，最好配合短信驗證。簽約平臺要有資質(zhì)認(rèn)證。

問題5：違約金最高能定多少？

回答：一般不超過實際損失的30%。比如中介費(fèi)1萬元，違約金最多3000元。法院會根據(jù)實際損失調(diào)整過高違約金。