房屋買賣解約全流程指南

一、簽合同前必須知道的五件事

簽房屋買賣合同時要注意五個關鍵點。第一要確認房屋地址是否和房產證一致。第二要核對房產證號碼是否正確。第三要測量房屋實際面積是否和合同寫的一樣。第四要檢查房屋結構有沒有改動。第五要查看房屋現狀是否和描述相符。

買房時要特別注意付款方式。合同里必須寫清楚總金額用大寫和小寫兩種方式標注。付款方式要寫明是銀行轉賬還是現金支付。如果是分期付款，需要寫清每次付款的時間和金額。

二、什么情況下可以取消合同

賣方出現三種情況時買方可以取消合同。第一種是賣方沒有按時交房。第二種是賣方隱瞞房屋質量問題。第三種是賣方沒有如實告知房屋抵押情況。

買方出現兩種情況時賣方可以取消合同。第一種是買方沒有按時付錢。第二種是買方提供的資料造假。如果遇到地震、洪水等自然災害導致合同無法執行，買賣雙方都可以取消合同且不用賠錢。

三、手把手教你寫解約通知

寫解約通知要包含五個要素。第一要寫明雙方姓名和身份證號。第二要寫清楚房產證號和房屋地址。第三要說明解約的具體原因。第四要列出已支付的款項。第五要提出具體處理方案。

通知需要用快遞寄出并保留寄送憑證。建議使用郵政EMS并選擇"簽收回執"服務。寄出后要保存快遞單和簽收記錄。如果對方拒收快遞，可以在社區工作人員見證下進行當面送達。

四、解約后錢款處理三步走

第一步要核對已付款項明細。買方需要提供付款憑證，包括銀行流水和收據。賣方需要退還已收的全部房款。如果買方支付過定金，賣方需要雙倍返還。

第二步要計算違約金數額。違約金比例通常為總房款的5%-20%。如果實際損失超過違約金，受損方可以要求增加賠償。雙方可以協商確定最終賠償金額。

第三步要辦理資金退還手續。建議通過銀行轉賬方式進行退款。轉賬時要備注"解約退款"字樣。大額退款建議分次進行并保留轉賬記錄。

五、真實案例教你解決問題

王先生買房時遇到賣家拖延交房。合同約定3個月交房，但5個月后仍沒動靜。王先生根據合同條款發出解約通知，要求退還50萬首付款。賣家同意解約但遲遲不退錢。王先生向法院起訴后，法院判決賣家10天內退款并支付10%違約金。

李女士賣房時買家拖欠尾款。合同約定過戶后7天付清尾款，但買家拖延1個月未付款。李女士發出解約通知后，買家提出分期付款被拒絕。法院支持李女士解約要求，判決買家支付8%違約金并承擔訴訟費用。

相關法律規定要點

根據民法典第563條，出現以下情況可以解約：1.對方明確表示不履行合同；2.對方拖延履行主要義務超過30天；3.合同根本目的無法實現。第566條規定解約后可以要求恢復原狀和賠償損失。

常見問題解答

問：解約通知必須書面嗎？

答：是的，口頭通知無效。必須用書面形式并有效送達。

問：對方不同意解約怎么辦？

答：收集證據向法院起訴。需要提供合同、違約證據和解約通知。

問：定金能全部退回嗎？

答：如果是買方違約，定金不退。賣方違約需雙倍返還。

問：解約后中介費能退嗎？

答：需要看中介合同約定。一般完成居間服務后不退，但可協商部分退還。

重要注意事項

簽訂合同時要逐條核對條款。重點注意交房時間、付款方式和違約責任。建議找專業律師審核合同。解約前要收集完整證據鏈，包括聊天記錄、付款憑證和催告通知。涉及大額交易時建議全程錄音錄像。

解約后要及時辦理備案解除。需要雙方攜帶解約協議到房管局辦理解除備案。如果已辦理網簽，需在5個工作日內辦理解除手續。未及時解除可能影響后續交易。

這份指南涵蓋了房屋買賣解約的全流程。從合同簽訂注意事項到解約操作步驟，從錢款處理方式到真實案例參考，都給出了具體說明。遇到解約問題時，建議先與對方協商，協商不成時及時尋求法律幫助。保留好所有書面材料和證據，依法維護自身權益。