房屋買(mǎi)賣(mài)解約通知書(shū)操作指南

一、什么是解約通知書(shū)

在買(mǎi)房賣(mài)房的時(shí)候，雙方簽完合同后出現(xiàn)違約情況，需要解除合同的一方給另一方發(fā)的書(shū)面文件就是解約通知書(shū)。這個(gè)文件能正式說(shuō)明要終止交易，并且明確雙方后續(xù)要做的事情。

二、確認(rèn)解約理由是否合法

寫(xiě)解約通知書(shū)前要先確認(rèn)解約理由是否合法。按照我國(guó)合同法，下面五種情況可以解約：

1. 遇到地震、洪水等自然災(zāi)害導(dǎo)致合同無(wú)法執(zhí)行

2. 合同到期前對(duì)方明確說(shuō)不履行主要責(zé)任

3. 對(duì)方拖延履行主要責(zé)任，催告后還不改正

4. 對(duì)方違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)

5. 其他法律認(rèn)可的情況

比如買(mǎi)房子時(shí)約好三個(gè)月內(nèi)付款，但買(mǎi)方到期不付錢(qián)，賣(mài)方就可以解約。這時(shí)候要仔細(xì)核對(duì)合同條款和實(shí)際情況，確認(rèn)符合法律規(guī)定。

三、準(zhǔn)備必要證明材料

確定解約理由后要收集相關(guān)證據(jù)，這些材料要能證明對(duì)方確實(shí)存在違約行為。需要準(zhǔn)備的證據(jù)包括：

1. 雙方簽字的購(gòu)房合同原件或復(fù)印件

2. 銀行轉(zhuǎn)賬記錄等付款憑證

3. 微信聊天記錄或通話(huà)錄音等溝通證據(jù)

4. 房屋驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等書(shū)面文件

5. 其他能證明違約事實(shí)的材料

要注意保存好所有材料的原始載體，比如手機(jī)里的聊天記錄不要?jiǎng)h除，紙質(zhì)文件要妥善保管。最好把所有材料復(fù)印兩份，一份自己留著，一份準(zhǔn)備提交給有關(guān)部門(mén)。

四、正確書(shū)寫(xiě)通知書(shū)內(nèi)容

寫(xiě)通知書(shū)要注意包含六個(gè)關(guān)鍵部分：

1. 對(duì)方姓名和地址

2. 合同基本信息（編號(hào)、簽訂日期）

3. 具體違約事實(shí)（分條列出）

4. 法律依據(jù)（寫(xiě)明具體法律條款）

5. 解約后的處理要求（退款、過(guò)戶(hù)等）

6. 不履行的后果說(shuō)明

這里有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模板可以參考：

解約通知書(shū)

收件人：王某某

地址：XX市XX路XX號(hào)

關(guān)于解除XX小區(qū)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的通告

我方（賣(mài)方李某某）與您（買(mǎi)方王某某）于2023年5月1日簽訂購(gòu)房合同（編號(hào)：FC20230501），約定將XX小區(qū)2棟301室出售給您。但您存在以下違約行為：

1. 未在約定時(shí)間支付首付款

2. 三次催告后仍不辦理貸款手續(xù)

3. 擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)

根據(jù)合同法第九十四條，我方?jīng)Q定解除合同。請(qǐng)您在收到通知后15天內(nèi)：

1. 退還已收的5萬(wàn)元定金

2. 配合恢復(fù)房屋原狀

3. 支付合同約定的違約金

如未按期履行，我方將向法院起訴。

通知人：李某某

2023年8月20日

五、送達(dá)通知書(shū)注意事項(xiàng)

寫(xiě)完通知書(shū)后要確保有效送達(dá)，常用方法有三種：

1. 郵政掛號(hào)信：到郵局辦理，保留寄件憑證

2. 快遞簽收：選擇有簽收聯(lián)的快遞服務(wù)

3. 公證送達(dá)：請(qǐng)公證處見(jiàn)證送達(dá)過(guò)程

不建議只用短信或微信通知，最好配合書(shū)面形式。如果對(duì)方拒收，可以在快遞單上注明"拒收"，這同樣具有法律效力。重要案件建議同時(shí)采用兩種以上送達(dá)方式。

六、后續(xù)處理流程

發(fā)完通知書(shū)后要做好三件事：

1. 保留送達(dá)證據(jù)（快遞單、簽收記錄等）

2. 準(zhǔn)備協(xié)商談判（整理賠償方案）

3. 咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師（復(fù)雜案件需要）

如果對(duì)方不配合，要在三年訴訟時(shí)效內(nèi)向法院起訴。起訴時(shí)需要提交的材料包括：

- 解約通知書(shū)及送達(dá)證明

- 購(gòu)房合同原件

- 違約證據(jù)材料

- 經(jīng)濟(jì)損失證明材料

常見(jiàn)處理結(jié)果有四種：

1. 對(duì)方配合解約并賠償

2. 法院判決強(qiáng)制解約

3. 雙方達(dá)成和解協(xié)議

4. 進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序

整個(gè)過(guò)程要注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)，比如15天的履行期限，3年的訴訟時(shí)效等。每個(gè)步驟都要留好書(shū)面記錄，最好用專(zhuān)用筆記本按時(shí)間順序記錄所有重要事項(xiàng)。

特別提醒：遇到對(duì)方反悔或提出新要求時(shí)，不要口頭答應(yīng)任何條件。所有協(xié)商結(jié)果都要形成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，雙方簽字確認(rèn)。如果對(duì)法律條款不理解，可以撥打12348法律援助熱線咨詢(xún)。