# 租房違約怎么辦？手把手教你維權

## 一、租房違約的基本情況

租房合同違約指的是簽合同的某一方沒有按約定完成自己的責任。這種情況會導致合同無法正常執行。遇到這種情況時，受到損害的一方有權利要求違約方賠償。我國合同法明確規定了四種主要處理方式：

1. 要求對方繼續履行合同

2. 收取合同約定的違約金

3. 索要實際造成的損失

4. 采取其他補救方法

很多人不知道的是，這幾種方法可以同時使用。比如在要求繼續租房的同時，還能要求賠償這段時間的損失。但實際操作中需要根據具體情況選擇最有利的方式。

## 二、處理糾紛五步走

**第一步：固定違約證據**

要證明對方確實存在違約行為。需要準備的證據包括：雙方簽訂的租房合同原件、租金轉賬記錄、微信聊天記錄、房屋交接單等。建議在發現違約時立即通過微信或短信再次確認違約事實，并保存相關截圖。

**第二步：當面協商解決**

帶著收集好的證據找對方當面溝通。要明確說明自己的訴求，比如要求繼續履行合同，或者賠償三個月租金。協商過程中要錄音，如果達成協議必須簽書面和解書。很多新手會忽略要對方在和解書上按手印，這可能導致后續反悔。

**第三步：準備法律文書**

協商失敗后需要準備起訴材料。包括起訴狀、證據清單、雙方身份證明等。起訴狀要寫清楚違約事實、訴求金額、法律依據三個部分。建議去法院立案庭領取標準模板參照填寫。

**第四步：參加庭審流程**

開庭時要帶齊所有證據原件。重點準備三方面內容：證明合同有效、證明對方違約、證明實際損失。法官通常會詢問租金支付情況、房屋使用現狀等細節問題，要提前整理好時間線。

**第五步：申請強制執行**

勝訴后對方不主動履行的，要在判決生效后兩年內向法院執行局申請。需要提交判決書原件、生效證明、被執行人財產線索?，F在法院可以通過網絡查控銀行存款，執行效率比以前高很多。

## 三、真實案例看法律

**案例一：租客提前退租**

小王租了套公寓簽了兩年合同。合同寫明提前解約要賠兩個月租金。住到第八個月時小王突然要搬走。房東老李扣了押金還要追討違約金。

法院判決認為：租客單方解約確實違約，但合同約定的兩個月租金（合計1.2萬元）過高。參照實際空置期損失，最終判決賠償5000元。這說明違約金不是寫多少就賠多少，法院會根據實際損失調整。

**案例二：房東中途收房**

張阿姨把房子租給公司辦公用，合同簽了三年。剛過半年房東說要賣房要求搬走。租客提供裝修花費20萬的發票，要求賠償裝修損失。

法院審理發現：合同里沒有約定裝修補償條款。但房東提前解約造成實際損失，最終判決賠償裝修殘值12萬元。這個案例說明即使合同沒寫具體條款，實際損失也能獲得賠償。

## 四、法律條文怎么用

**重點法條解析：**

1. 合同法第107條：只要存在違約就要擔責，不需要證明有沒有過錯

2. 第114條：違約金可以協商約定，但法院有權調整過高或過低的情況

3. 第121條：賠償范圍包括直接損失和可預見的間接損失

4. 第122條：最高賠償不超過違約方簽約時能預見到的損失

例如租客違約導致房子空置三個月，房東不僅可以要這三個月的租金損失，還能要重新招租的中介費。但不能要求賠償假設房子全年出租的預期收益，因為這不屬于必然發生的損失。

## 五、保護權益要注意

**常見問題提醒：**

1. 口頭約定難取證：所有補充約定都要書面確認

2. 轉賬備注很重要：支付租金要備注"某月租金"，押金單獨轉賬

3. 房屋交接要拍照：記錄房屋原始狀態，避免退租時扯皮

4. 送達地址要明確：合同里寫清楚雙方聯系地址，防止文書無法送達

5. 維權時效別超期：租房糾紛訴訟時效是三年，從知道權利受損時算起

特別要注意的是，現在很多年輕人通過中介租房。如果中介公司跑路，要同時起訴中介和房東。根據最新判例，房東如果收到中介轉交的租金，可能需要共同承擔責任。

遇到租房糾紛不要慌張，按照收集證據、協商解決、法律程序這三個步驟走。每個環節都要注意保留書面材料。建議在簽合同時就把違約條款寫清楚，最好約定每日萬分之五的逾期違約金標準。這樣既能督促雙方履約，出問題時也更容易計算賠償金額。記住法律保護的是守約方的正當權益，但維權過程必須符合法定程序。