# 北京租房糾紛處理指南

## 一、認(rèn)識(shí)常見租房問題類型

租房糾紛主要分四個(gè)類型。第一種是租金問題，包括租客不交房租或房東隨意漲租金。第二種是房屋維修問題，比如房子壞了誰負(fù)責(zé)修。第三種是提前解約問題，比如租客想提前搬走或房東要收房。第四種是押金問題，最常見的是退房時(shí)押金要不回來。

處理糾紛前要搞清楚屬于哪種情況。舉個(gè)例子，房東發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水，租客認(rèn)為是房子老化導(dǎo)致的，這種情況屬于維修責(zé)任糾紛。再比如租客拖欠三個(gè)月房租，這就屬于典型的租金糾紛。

## 二、準(zhǔn)備必要證據(jù)材料

證據(jù)準(zhǔn)備直接影響處理結(jié)果。租房合同是最重要的證據(jù)，要保管好紙質(zhì)合同和電子文檔。現(xiàn)在很多人在手機(jī)里存合同照片，這也能作為證據(jù)使用。

付款記錄要留好銀行轉(zhuǎn)賬截圖、微信支付憑證。如果是現(xiàn)金支付，記得讓房東寫收據(jù)。有個(gè)案例中，租客用現(xiàn)金交房租但沒拿收據(jù)，后來房東不認(rèn)賬，租客吃了大虧。

房屋現(xiàn)狀要用照片記錄。交房時(shí)拍下每個(gè)房間的視頻，退房時(shí)再拍一遍。特別注意拍清墻面、地板、家具的狀況。某位租客退房時(shí)發(fā)現(xiàn)木地板有劃痕，幸好入住時(shí)拍了照片，證明劃痕早就存在。

## 三、協(xié)商解決的有效方法

面對(duì)面溝通時(shí)保持冷靜最重要。帶著情緒說話容易談崩。有位房東發(fā)現(xiàn)租客養(yǎng)寵物違約，本來可以協(xié)商賠償，結(jié)果當(dāng)場吵起來，最后只能打官司。

提要求要具體明確。不要說"你該賠錢"，而要說"請(qǐng)按合同賠兩個(gè)月租金"。準(zhǔn)備相關(guān)法律條文復(fù)印件，談的時(shí)候拿出來更有說服力。比如北京規(guī)定房東收房要提前30天通知，這條規(guī)定經(jīng)常用到。

## 四、法律解決途徑選擇

調(diào)解是第一步。北京每個(gè)社區(qū)都有調(diào)解員，他們熟悉本地情況。有個(gè)案例通過社區(qū)調(diào)解，房東同意退還部分押金，省去了打官司時(shí)間。

仲裁要看合同有沒有約定。北京仲裁委員會(huì)處理這類糾紛很快，平均45天能出結(jié)果。但要注意仲裁費(fèi)用比法院高，標(biāo)的小于1萬元不建議選仲裁。

訴訟是最后手段。朝陽法院數(shù)據(jù)顯示，租房官司平均3個(gè)月審結(jié)。起訴前要準(zhǔn)備好所有材料，缺任何證據(jù)都可能敗訴。某租客沒留維修記錄，索賠5000元維修費(fèi)被法院駁回。

## 五、實(shí)際案例與預(yù)防建議

案例一：租金拖欠案

王先生出租東城區(qū)的房子，租客連續(xù)3個(gè)月沒交租。他先發(fā)微信催款，保留聊天記錄。接著寄送書面催告函，用EMS保留寄送憑證。協(xié)商不成后起訴，法院判租客補(bǔ)交租金并支付違約金。

案例二：維修糾紛案

李女士租的房子水管爆裂，房東拒絕修理。她先拍下漏水視頻，找物業(yè)開維修證明。自行修理后起訴，法院判房東支付維修費(fèi)。這里的關(guān)鍵是保留維修發(fā)票和情況證明。

簽合同要注意三點(diǎn)：

1. 寫明租金金額和支付方式，現(xiàn)金支付要寫收據(jù)

2. 明確維修責(zé)任，最好具體到哪些損壞由哪方負(fù)責(zé)

3. 押金條款要寫清扣除條件和退還時(shí)間

遇到糾紛不要慌，按步驟處理最重要。先判斷問題類型，再收集相關(guān)證據(jù)。協(xié)商時(shí)講道理擺證據(jù)，談不攏再走法律程序。平時(shí)注意保留各種憑證，關(guān)鍵時(shí)刻能省很多麻煩。

租房前多花點(diǎn)時(shí)間看合同，可能避免日后糾紛。建議使用北京市住建委發(fā)布的合同范本，里面包含必備條款。遇到復(fù)雜情況可以花點(diǎn)錢請(qǐng)律師審合同，這筆錢花得值。