# 買房遇糾紛怎么辦？專業(yè)律師教你五步解決

## 一、買房常見的五大麻煩事

現(xiàn)在買房的人越來越多，但簽合同時(shí)容易遇到各種問題。我們處理過很多大額房產(chǎn)糾紛案件，總金額超過10億元。通過實(shí)際辦案經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)主要問題集中在五個(gè)方面：

1. 房子質(zhì)量不過關(guān)。比如墻面開裂、漏水或者裝修材料以次充好。有位客戶收房后發(fā)現(xiàn)地暖管道破裂，整個(gè)地板都被泡壞。

2. 房產(chǎn)證出問題。常見情況是賣家隱瞞抵押信息，或者共有產(chǎn)權(quán)人沒簽字。去年有個(gè)案子，賣家把夫妻共有房單獨(dú)出售，導(dǎo)致交易無效。

3. 實(shí)際面積縮水。合同寫100平，實(shí)際測量只有95平。這種情況多發(fā)生在期房交易中，去年處理過三起類似糾紛。

4. 交易過程耍花招。包括虛假宣傳、陰陽合同、惡意漲價(jià)等。有個(gè)中介曾偽造房主委托書，騙了買家20萬定金。

5. 貸款手續(xù)出岔子。銀行突然不放款，或者利率上調(diào)超出承受范圍。最近剛處理完一起因政策變化導(dǎo)致貸款失敗的案例。

## 二、專業(yè)律師的七步解決法

遇到房產(chǎn)糾紛別慌張，跟著專業(yè)律師的步驟走：

第一步：摸清具體情況

當(dāng)客戶來咨詢時(shí)，我們要先問清楚糾紛的具體情況。比如糾紛發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、雙方是誰、為什么產(chǎn)生糾紛。上周有位張先生，他買的商鋪被原業(yè)主租給第三方十年，這種情況就需要特別注意租賃合同條款。

第二步：收集關(guān)鍵證據(jù)

要準(zhǔn)備好六類材料：購房合同及補(bǔ)充協(xié)議、房產(chǎn)證原件、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄最重要）、房屋驗(yàn)收單、相關(guān)法律規(guī)定、其他證據(jù)（比如微信聊天記錄或錄音）。去年有個(gè)案件，客戶保留了開發(fā)商承諾學(xué)區(qū)的宣傳單，成為勝訴關(guān)鍵證據(jù)。

第三步：分析法律要點(diǎn)

重點(diǎn)看三個(gè)方面：合同是否有效、違約情況是否成立、適用哪些法律條款。比如遇到賣方反悔漲價(jià)，主要依據(jù)合同法第60條關(guān)于誠信履行的規(guī)定。

第四步：制定應(yīng)對方案

根據(jù)具體情況選擇四種解決方式：協(xié)商解決最快捷，調(diào)解成功率約40%，仲裁適合有約定條款的情況，訴訟則是最后手段。去年處理過一起案例，通過協(xié)商幫客戶追回雙倍定金。

第五步：實(shí)施解決方案

先嘗試友好協(xié)商，如果行不通就發(fā)律師函。必要時(shí)要立即申請財(cái)產(chǎn)保全。上周剛完成一起訴前保全，凍結(jié)了對方300萬存款。

第六步：全程跟蹤進(jìn)展

每三天向客戶通報(bào)進(jìn)展，重要節(jié)點(diǎn)當(dāng)面溝通。特別注意訴訟時(shí)效，比如商品房糾紛的三年訴訟期。

第七步：做好善后工作

案件結(jié)束后要協(xié)助過戶或執(zhí)行賠償，并提醒客戶保存好相關(guān)文件。去年有個(gè)客戶勝訴后忘記及時(shí)辦理過戶，差點(diǎn)被第三方查封房產(chǎn)。

## 三、真實(shí)案例深度解析

王女士花500萬買了套別墅，付完全款后賣家反悔。賣家聲稱自己老婆不知情，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)不能單獨(dú)處置。我們代理后做了三件事：

1. 查清房產(chǎn)證登記情況，發(fā)現(xiàn)確實(shí)是單獨(dú)所有

2. 找到婚姻登記記錄，證明賣家當(dāng)時(shí)未婚

3. 調(diào)取購房資金流水，確認(rèn)王女士合規(guī)付款

最終法院判決繼續(xù)履行合同，賣家十天內(nèi)交房。這個(gè)案子勝訴關(guān)鍵在產(chǎn)權(quán)證明和付款憑證齊全。提醒購房者注意：簽約前務(wù)必查清婚姻狀況，已婚者需配偶簽署同意書。

## 四、必須知道的三條法律

第一條規(guī)定：合同法第107條

如果賣方不交房或交房不合格，買方可以要求繼續(xù)履行或賠償。賠償金額最高可達(dá)已付款的30%。

第二條規(guī)定：物權(quán)法第15條

房產(chǎn)買賣合同自簽字起生效，不過戶不影響合同效力。去年用這條幫客戶打贏了過戶糾紛案。

第三條規(guī)定：房地產(chǎn)管理法第42條

合同內(nèi)容不能違法，比如約定"陰陽合同"逃避稅款屬于無效條款。遇到這種情況可以主張合同無效，要求全額退款。

## 五、給購房者的實(shí)用建議

1. 簽合同前做三查：查產(chǎn)權(quán)、查抵押、查戶口

2. 付款要走銀行轉(zhuǎn)賬，備注寫明購房款

3. 收房時(shí)帶專業(yè)驗(yàn)房師，發(fā)現(xiàn)問題立即拍照

4. 保留所有溝通記錄，包括微信和短信

5. 遇糾紛先咨詢律師，不要自行與對方爭吵

特別提醒：很多開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議里設(shè)置陷阱，比如將交房條件從"竣工驗(yàn)收"改為"單體驗(yàn)收"。簽合同前一定要逐條核對，必要時(shí)請律師陪同簽約。

最后要強(qiáng)調(diào)：房產(chǎn)交易金額大，處理糾紛要果斷。收集證據(jù)的黃金時(shí)間是糾紛發(fā)生后一個(gè)月內(nèi)，超過半年可能導(dǎo)致關(guān)鍵證據(jù)丟失。建議購房者遇到問題及時(shí)尋求專業(yè)幫助，我們處理過的最快案件，從立案到調(diào)解成功只用了17天。記住，法律永遠(yuǎn)是維護(hù)合法權(quán)益的最強(qiáng)武器。