房屋買賣合同避坑指南（2000字實用版）

一、簽合同前要確認的5件事

看房時別急著簽字，先檢查賣家的房產證。要讓賣家出示身份證和房產證原件，核對證件號碼和房屋地址是否一致。如果賣家是公司，要查看營業執照和公章是否真實有效。

測量房屋實際面積很重要。有些老房子會出現房產證面積和實際面積不符的情況。最好請專業測量人員上門，把每個房間的尺寸都記錄下來。發現面積差距超過3%就要重新談價格。

查看房子有沒有被抵押或查封。可以要求賣家一起去房管局查檔，確認房子沒有被法院凍結。如果是貸款買的房，要問清楚還剩多少貸款沒還，這些錢由誰來支付。

確認房子有沒有長期租約。法律規定租房合同在買賣后繼續有效。如果租客簽了五年合同，新房主可能要等合同到期才能收房。最好讓賣家在交房前解決租約問題。

了解小區物業費繳納情況。有些賣家可能拖欠幾年物業費，這些費用可能要新業主承擔。簽合同前要查清物業費、水電費是否結清，最好讓賣家預存三個月費用。

二、合同必備的7個關鍵條款

寫明付款方式和時間節點。全款買房要約定過戶當天付清，貸款買房要寫清楚首付金額和貸款到賬時間。建議分三次付款：簽合同時付定金，過戶時付首付，交房時付尾款。

約定家具家電歸屬清單。把要留下的電視、冰箱等物品詳細列出，最好拍照留存。有些賣家會臨時搬走燈具、窗簾，這些都要提前說清楚。

明確稅費承擔方式。二手房交易要交契稅、個稅等費用，通常買家承擔契稅，賣家承擔個稅。但具體怎么分擔可以協商，必須白紙黑字寫進合同。

寫清戶口遷移時間。很多學區房買賣糾紛都出在戶口問題上。要約定賣家在交房后30天內遷走戶口，逾期每天賠多少錢。最好預留部分房款作為保證金。

注明房屋現狀。如果是老房子，要寫明"按現狀交付"，確認賣家不需要重新裝修。如果發現漏水、裂縫等問題，要在補充協議里寫清維修責任。

約定違約金計算方式。建議定金不超過總房款20%，違約金按日計算，比如每天萬分之一。這樣既能約束雙方，又不會過高被法院調整。

留好補充協議入口。在合同最后加上"其他約定事項"，方便雙方協商特別條款。比如約定學位是否保留，車位怎么處理等細節。

三、簽約時要注意的3個細節

所有共有人都要到場簽字。夫妻共同房產必須兩人同時簽字，如果賣家離婚要出示離婚協議。公司房產需要加蓋公章和法人簽字，必要時出具股東會決議。

復印件要加蓋"與原件一致"章。身份證、房產證復印件容易造假，要讓賣家在每張復印件上手寫"此件與原件一致"并簽字按手印。

保留所有溝通記錄。微信聊天記錄、電話錄音都可以作為證據。關鍵事項要用文字確認，比如賣家承諾"贈送全套家具"，要讓他用文字再發一遍。

四、遇到糾紛怎么處理

發現賣家隱瞞抵押立即發函。用EMS寄送《催告函》，要求賣家7天內解除抵押。記得在快遞單上寫明文件名稱，保留送達憑證。

房子被查封可申請財產保全。立即向法院申請查封賣家其他財產，防止轉移資產。同時要求賣家提供擔保，比如用其他房產作為抵押。

質量問題要找專業機構鑒定。房屋出現結構安全問題，要委托有資質的檢測單位出報告。維修費用可以從房款中扣除，嚴重問題可以要求退房。

戶口逾期遷移可起訴索賠。先去派出所開戶籍證明，計算實際損失。如果導致孩子不能入學，可以要求賠償擇校費差價，但要提供學校收費證明。

五、真實案例教你避坑

王女士買房后才發現衛生間漏水，法院判決賣家賠3萬維修費。法官說合同里沒寫"按現狀交付"，賣家必須保證房屋質量。建議大家在補充協議里加上"買方已現場查驗，認可房屋現狀"。

張先生買的學區房有戶口沒遷出，耽誤孩子入學。法院判賣家賠5萬違約金。提醒買家要預留10%房款，等戶口遷出后再支付尾款。

陳小姐遭遇一房兩賣，及時辦理網簽保住房子。法律以網簽時間為準，先辦手續的人優先。提醒大家簽合同后立即網簽，不要等貸款審批。

實用法律條文：

1. 民法典215條：房產買賣必須登記才生效

2. 民法典580條：質量問題可要求降價或退房

3. 民事訴訟法100條：緊急情況可申請財產保全

重要提醒：簽合同前建議花500元請律師審稿，比事后花5萬打官司劃算。各地房管局都有示范文本，但要根據實際情況補充條款。保留所有票據和記錄，最好用專門文件袋存放。遇到問題先協商，協商不成立即走法律程序，不要超過3年訴訟時效。