房屋買賣居間合同避坑指南

一、合同條款要摳細節(jié)

看合同得跟查賬本似的仔細。買賣雙方和中介的名字、身份證號、營業(yè)執(zhí)照這些基本信息必須寫全。別用"李先生""張女士"這樣的稱呼，身份證號碼要核對三遍。房屋地址不能只寫小區(qū)名，得精確到門牌號。房產(chǎn)證號和登記日期要跟最新查檔結(jié)果對得上。

房屋面積要寫套內(nèi)和公攤兩個數(shù)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分清楚是商品房、房改房還是經(jīng)濟適用房。裝修情況別光寫"精裝修"，得具體到地板材料、衛(wèi)浴品牌。去年海淀法院判過個案子，合同里寫"品牌地磚"，交房時發(fā)現(xiàn)是雜牌貨，最后判賠了五萬差價。

付款方式最好分四步走：定金不超過20%，簽正式合同付30%，過戶當(dāng)天付45%，最后5%等交房驗收再結(jié)清。違約金要寫每日萬分之五，別接受賣家說的"總價1%"這種模糊條款。通州有個買家吃過虧，賣家延遲交房三個月，按總價1%賠才八千塊，要是按日計算能拿四萬五。

二、中介套路要提防

中介費必須單獨列項寫清楚。別讓中介把"貸款服務(wù)費""加急費"混在中介費里。朝陽區(qū)王女士去年被收過八千塊"資金監(jiān)管費"，后來發(fā)現(xiàn)銀行根本不收這個錢。合同里要寫明中介負責(zé)哪些事，比如帶看房、查產(chǎn)權(quán)、協(xié)助過戶這些具體服務(wù)。

警惕"陰陽合同"。有些中介會做兩份價格不同的合同，用來避稅或提高貸款額度。這可是刑事犯罪，豐臺區(qū)有個中介去年被判了三年。所有補充協(xié)議必須加蓋公章，口頭承諾要落到紙面上。錄音可以作為證據(jù)，但最好讓中介經(jīng)理簽字確認。

三、產(chǎn)權(quán)問題要查清

簽合同前必須去房管局拉產(chǎn)權(quán)查冊。重點看有沒有抵押、查封、居住權(quán)登記。去年東城區(qū)發(fā)生過賣家隱瞞二次抵押，房子過戶后被債主上門貼封條。如果查冊顯示有抵押，要讓賣家先解押再簽合同。

共有產(chǎn)權(quán)房要所有共有人簽字。夫妻共同房產(chǎn)哪怕證上只寫一個人名字，也得要配偶簽同意書。朝陽法院去年判過個案子，丈夫偷賣房妻子不知情，最后合同被判無效。繼承得來的房產(chǎn)要準(zhǔn)備好繼承公證書，別信賣家說的"家人都同意"。

四、違約條款要明確

定金規(guī)則要寫雙倍賠償。買家違約定金不退，賣家違約得賠雙倍。去年大興區(qū)有個賣家收了十萬定金后反悔，最后賠了二十萬。房價漲幅過快的還要約定差價賠償，海淀區(qū)某學(xué)區(qū)房三個月漲了百萬，幸虧合同里寫了"按市場價補差價"條款。

交房時間精確到某日某時。物業(yè)費結(jié)算要寫到具體金額，別籠統(tǒng)寫"交房時結(jié)清"。西城區(qū)發(fā)生過糾紛，原房東欠了三年物業(yè)費，新房東被物業(yè)告上法庭。戶口遷移要寫清期限和違約金，建議按每日千分之五計算。

五、實操步驟不能亂

資金必須走監(jiān)管賬戶。房款不要直接打給賣家，要通過銀行或公證處監(jiān)管。朝陽區(qū)陳先生去年差點被騙，幸虧房款在監(jiān)管賬戶里，發(fā)現(xiàn)賣家有問題及時凍結(jié)了資金。

過戶要買賣雙方都到場。委托公證可能有假，石景山區(qū)去年抓了個偽造公證書的騙子。物業(yè)交割要查水電氣表，拍照留底。豐臺區(qū)有買家沒查電表，過戶后收到上萬元商業(yè)用電賬單。

證件要當(dāng)面交接。房產(chǎn)證、契稅發(fā)票、維修基金憑證缺一不可。門鑰匙至少配五套，包括單元門、地下室、信箱鑰匙。朝陽區(qū)劉女士去年收房時少了地下室鑰匙，開鎖花了八百多。

補充協(xié)議要當(dāng)場簽。別相信"過兩天補簽"的說法，通州區(qū)有買家吃過這個虧。所有修改處要按手印，別只用簽字筆劃改。合同頁碼要連續(xù)編號，防止被抽頁換頁。

記住這些要點，買房時多長個心眼。遇到拿不準(zhǔn)的條款，花點錢找專業(yè)律師把關(guān)。別省小錢吃大虧，畢竟買房是人生大事，謹慎點總沒錯。