北京買(mǎi)房違約怎么辦？五步教你正確維權(quán)

一、遇到違約先別慌 分清類型很重要

現(xiàn)在北京買(mǎi)房賣(mài)房經(jīng)常出問(wèn)題。有人交了錢(qián)拿不到房，有人收了房不給錢(qián)。先要搞清楚對(duì)方到底哪里違約。常見(jiàn)的情況分三種：

買(mǎi)方出問(wèn)題最常見(jiàn)。比如簽完合同反悔不買(mǎi)了，該付錢(qián)的時(shí)候拖著不給，或者找借口不辦過(guò)戶手續(xù)。有個(gè)案例是買(mǎi)家付了定金后突然失業(yè)，直接說(shuō)不買(mǎi)了，這就算違約。

賣(mài)方問(wèn)題也不少。有人收了錢(qián)不交房，交房時(shí)間一拖再拖。還有人隱瞞房子被抵押的情況，或者偽造房產(chǎn)證。去年有個(gè)案子，賣(mài)家把已經(jīng)抵押給銀行的房子拿出來(lái)賣(mài)，買(mǎi)家付完錢(qián)才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

雙方都有責(zé)任的情況也存在。比如合同寫(xiě)了要共同辦理貸款，但兩邊都不配合。或者約定了裝修標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果誰(shuí)都沒(méi)按條款執(zhí)行。

二、怎么證明對(duì)方違約？證據(jù)收集有訣竅

確定對(duì)方違約后，先要收集證據(jù)。合同原件最重要，付款記錄、聊天記錄、通話錄音都不能少。如果是延期交房，物業(yè)開(kāi)具的未入住證明也管用。

有個(gè)實(shí)用技巧：用EMS寄送催告函。把要求對(duì)方履約的內(nèi)容寫(xiě)清楚，保留快遞單和簽收記錄。這樣既能固定違約時(shí)間，又能證明你主動(dòng)解決問(wèn)題。

手機(jī)取證要注意合法性。偷偷錄音可能無(wú)效，最好在當(dāng)面溝通時(shí)明確說(shuō)"我在錄音"。微信聊天別刪記錄，轉(zhuǎn)手機(jī)截圖要帶具體時(shí)間。

三、協(xié)商解決是首選 白紙黑字不能少

收集完證據(jù)先別急著打官司。約對(duì)方當(dāng)面談，記得帶齊所有材料。談判時(shí)要抓住關(guān)鍵點(diǎn)：違約事實(shí)清楚，走法律程序?qū)Ψ礁蕴潯?/p>

談判成功的秘訣是提合理要求。違約金別漫天要價(jià)，參考合同約定或?qū)嶋H損失。有個(gè)案例買(mǎi)家拖延付款三個(gè)月，最后同意按每天萬(wàn)分之三賠償，雙方都接受了。

談成后必須簽書(shū)面協(xié)議。要寫(xiě)明違約情況、解決方案、履行期限。最好當(dāng)天就去公證處做公證，防止對(duì)方反悔。去年有對(duì)夫妻談好賠償卻拒付，靠著公證協(xié)議直接申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行。

四、調(diào)解仲裁怎么選？法院起訴要注意

協(xié)商不成就要走法律程序。合同里有仲裁條款的要去仲裁委，北京仲裁委處理這類糾紛最快40天能出結(jié)果。但仲裁費(fèi)比法院高，小額糾紛不劃算。

去法院起訴要準(zhǔn)備起訴狀和證據(jù)副本。朝陽(yáng)法院現(xiàn)在有專門(mén)房產(chǎn)法庭，從立案到開(kāi)庭大概兩個(gè)月。訴訟費(fèi)按標(biāo)的額計(jì)算，100萬(wàn)的房子大概交13800元。

提醒大家注意訴訟時(shí)效。普通糾紛時(shí)效三年，從知道違約那天開(kāi)始算。有當(dāng)事人拖了五年才起訴，法院直接駁回。起訴前最好找律師做專業(yè)評(píng)估。

五、打贏官司怎么執(zhí)行？這些手段最管用

判決書(shū)下來(lái)后，對(duì)方有15天上訴期。過(guò)了期限還不履行，趕緊申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。現(xiàn)在法院系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，可以直接凍結(jié)對(duì)方銀行卡、支付寶。

對(duì)付老賴有狠招。申請(qǐng)限制高消費(fèi)，不能坐飛機(jī)高鐵。查封房產(chǎn)車輛，上失信名單。去年有個(gè)案例，賣(mài)家拒不交房，法院強(qiáng)制換鎖并罰款10萬(wàn)元。

執(zhí)行階段要主動(dòng)配合法官。提供對(duì)方財(cái)產(chǎn)線索很重要，比如新工作單位、股票賬戶、租金收入。執(zhí)行到錢(qián)款后，一般30個(gè)工作日內(nèi)能拿到錢(qián)。

重要法律條款解讀：

合同法107條說(shuō)交房時(shí)間不明的，要給合理準(zhǔn)備期。比如合同沒(méi)寫(xiě)具體日期，買(mǎi)家突然要求三天內(nèi)交房，法院不會(huì)支持。

114條關(guān)于違約金，約定過(guò)高可以申請(qǐng)調(diào)低。有個(gè)案例合同寫(xiě)逾期每天賠1%，法院最后改成按貸款利息計(jì)算。但如果是賣(mài)家惡意違約，法院也可能支持高額賠償。

遇到房產(chǎn)糾紛要記住：保留證據(jù)是基礎(chǔ)，協(xié)商調(diào)解省時(shí)間，法律程序保底線。簽合同時(shí)要把交房時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任寫(xiě)清楚。最好請(qǐng)律師審核合同條款，提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

北京多家律所提供免費(fèi)咨詢，遇到問(wèn)題別自己硬扛。及時(shí)咨詢專業(yè)人士，往往能更快解決問(wèn)題。記住維權(quán)時(shí)效很重要，拖得越久越被動(dòng)。