房屋買賣遇到糾紛怎么辦？教你五步要回購房款

（一）房屋買賣常見的三個法律武器

買房遇到麻煩時，法律給了我們?nèi)齻€保護傘。第一把傘是雙方協(xié)商解約，只要買賣雙方都同意，隨時可以取消合同。第二把傘是看合同約定，比如合同里寫明了"延期交房超過60天可退房"，這種情況就能直接解約。第三把傘是國家法律規(guī)定的五種情況，比如房子有嚴重質(zhì)量問題，或者開發(fā)商遲遲不交房。

這里要重點說說法律規(guī)定的五種情況。第一種是遇到地震洪水等自然災(zāi)害，導(dǎo)致房子根本沒法住。第二種是開發(fā)商在交房前明確說不交房，或者故意拖延施工。第三種是開發(fā)商延期交房，買房人催告后三個月內(nèi)還不交。第四種是房子有重大缺陷，比如承重墻開裂，根本沒法正常使用。第五種是其他法律有特別規(guī)定的情形。

（二）退房實戰(zhàn)六步走

第一步要仔細看合同。把購房合同從頭到尾讀三遍，重點看解約條款和違約條款。比如有的合同寫"延期交房超過90天可解約"，有的寫"房屋質(zhì)量問題需專業(yè)機構(gòu)鑒定"。把這些關(guān)鍵條款用記號筆標出來。

第二步要收集所有證據(jù)。購房合同原件、付款憑證、催告通知書都要保存好。和開發(fā)商溝通時盡量用書面方式，微信聊天記錄要截圖保存。如果房子有問題，要拍視頻留證，最好找專業(yè)機構(gòu)做質(zhì)量鑒定。

第三步先嘗試和開發(fā)商協(xié)商。帶著合同和證據(jù)找開發(fā)商談判，明確說清楚要退房的原因。可以提出兩種方案：要么退全款，要么退錢加賠償。這時候態(tài)度要堅決，但說話要有理有據(jù)。

第四步發(fā)正式解約通知。如果協(xié)商不成，就要寄送書面解約函。要用快遞寄，選擇能查送達記錄的方式。解約函要寫清楚三個內(nèi)容：為什么要解約、依據(jù)哪條法律規(guī)定、要求什么時候退款。

第五步準備打官司。開發(fā)商如果不同意解約，就要去法院起訴。這時候要準備好五樣材料：起訴狀、購房合同、付款憑證、解約通知、證據(jù)材料。建議請專業(yè)律師幫忙寫法律文書。

第六步申請強制執(zhí)行。打贏官司后，如果開發(fā)商還是不退款，就去法院申請強制執(zhí)行。法院會查封開發(fā)商的銀行賬戶，直接從里面劃扣錢款還給買房人。

（三）真實案例教你維權(quán)

王先生2025年買了套期房，合同寫明2025年6月交房。到了交房日開發(fā)商說還要等半年，王先生按合同約定發(fā)了兩次催告函。三個月后房子還是沒蓋好，王先生直接起訴退房。法院判開發(fā)商退還全部房款，還賠償了三年利息。

李女士收房時發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間天天漏水，墻面有十幾處裂縫。她請專業(yè)機構(gòu)做了鑒定，報告顯示房屋質(zhì)量不合格。雖然合同里沒寫質(zhì)量問題可以退房，但法院根據(jù)法律規(guī)定，支持李女士解除合同的要求。

張先生遇到的情況更特殊。開發(fā)商把抵押給銀行的房子賣給他，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。這種情況屬于"合同目的不能實現(xiàn)"，張先生不僅拿回房款，還獲得了房價10%的賠償。

（四）簽合同要注意的五個細節(jié)

第一要看解約條款。重點關(guān)注延期交房多久能退房，質(zhì)量問題達到什么程度能解約。第二要明確賠償標準，最好約定日萬分之五的違約金。第三要寫清楚交房標準，比如門窗品牌、瓷磚規(guī)格都要具體。第四要核對開發(fā)商證照，確保預(yù)售許可證等五證齊全。第五要約定爭議解決方式，選對自己方便的法院或仲裁機構(gòu)。

特別提醒大家注意補充協(xié)議。很多開發(fā)商會用補充協(xié)議修改主合同條款，比如把解約條件從"延期60天"改成"延期180天"。簽字前一定要逐條核對，有疑問當(dāng)場提出。

（五）維權(quán)過程中的三個關(guān)鍵點

證據(jù)收集要全面。除了合同和付款記錄，還要保留開發(fā)商的宣傳資料。如果銷售時承諾過學(xué)區(qū)房、地鐵房，這些都可能成為維權(quán)證據(jù)。和開發(fā)商交涉要錄音，重要事項必須書面確認。

訴訟時效要記牢。一般合同糾紛的訴訟時效是三年，從知道權(quán)利被侵害時算起。比如延期交房就從約定交房日開始算，質(zhì)量問題從發(fā)現(xiàn)之日開始算。超過時效法院就不受理了。

執(zhí)行階段要主動。判決生效后要及時聯(lián)系執(zhí)行法官，提供開發(fā)商的財產(chǎn)線索。比如開發(fā)商在其他樓盤的收款賬戶、未出售的房產(chǎn)信息等。必要時可以申請將開發(fā)商列入失信名單。

買房是人生大事，遇到問題不要慌。記住及時取證、按程序辦事、善用法律武器這三個原則。只要證據(jù)充分、程序合法，法律一定會保護購房者的合法權(quán)益。建議大家在買房前就咨詢專業(yè)律師，提前做好風(fēng)險防范，比事后補救更重要。