房屋租賃糾紛處理指南

一、案件管轄規則

租房出問題要打官司時，最先要確定哪個法院能管這個事。法律規定有兩種情況。第一種情況是看被告住在哪里，被告的戶口所在地或者長期居住地的法院可以管。第二種情況是看房子在哪里，因為租房糾紛通常由房屋所在地的法院專門管理。

雙方在簽合同時可以提前約定打官司的法院。但要注意這種約定不能違反法律的特殊規定。比如房子在上海，就不能約定讓北京的法院來管這個案子。如果合同里寫的法院不符合法律規定，這個約定就無效。

二、處理流程步驟

遇到租房糾紛時，按這五個步驟操作最穩妥。第一步先找對法院，先看合同有沒有寫清楚，沒寫的話就按房子位置或者被告住址來找。第二步準備材料，需要準備起訴書、租房合同復印件、交房租的證明、房屋交接單這些重要文件。如果請了律師代理，還要準備委托書。

第三步去法院交材料。把準備好的文件交到對應法院的立案窗口。工作人員會檢查材料是否齊全，符合要求的話會在七天內正式受理。法院受理后會通知被告，要求對方在十五天內提交答辯材料。

第四步是開庭審理。這個階段雙方都要到場說明情況，房東要講清楚租客哪里違約，租客可以提出自己的理由。法官會查看雙方提交的證據，比如聊天記錄、維修記錄、照片視頻等。必要時還會安排現場查看房屋狀況。

第五步是判決執行。官司打贏后，如果對方不賠錢或者不搬走，可以申請法院強制執行。法院會查封對方賬戶、拍賣財產或者強制騰退房屋。要注意申請執行的期限是兩年，超過時間法院就不管了。

三、真實案例解讀

北京有個案子特別典型。王先生把海淀區的房子租給李女士，合同簽了三年。李女士半年沒交房租，王先生想起訴。他們合同里沒寫打官司的法院，按照法律規定，王先生應該去李女士老家河北的法院，或者房子所在的海淀區法院起訴。最后王先生選擇海淀法院，省去了跨省打官司的麻煩。

上海發生過有意思的情況。張老板在浦東租了商鋪，合同寫明有糾紛要去黃浦區法院。結果真出事時，黃浦法院說按法律規定應該由浦東法院管，因為房子在浦東。最終這個約定條款被判無效，案子還是轉到了浦東法院。這個案例說明自行約定法院不能違反專屬管轄規定。

四、法律條文依據

主要依據是民事訴訟法三個條款。第二十三條明確租房糾紛可以由被告住址地或合同履行地法院管。第三十四條強調房屋所在地法院的專屬管轄權。第三十五條允許雙方約定法院，但不能和前面兩條沖突。

2025年新出的司法解釋補充了細節。如果租客已經實際使用房屋超過一年，可以把租客現住地視為經常居住地。線上簽約的電子合同，要以實際交房地點為準。這些新規定讓管轄認定更符合現實情況。

五、操作建議提示

簽合同時候要注意三點。第一最好寫明房屋具體地址，精確到門牌號。第二可以約定出現糾紛時由房屋所在地法院處理，這樣既合法又方便。第三要保存好轉賬記錄，每次交房租備注好月份和房子地址。

發生糾紛時要做四件事。首先發書面催告，用EMS寄送留存證據。其次拍視頻記錄房屋現狀，防止對方破壞。然后查清楚對方的身份證信息，起訴時需要完整資料。最后及時咨詢專業律師，不要超過三年的訴訟時效。

打官司過程中有三個常見誤區要注意。很多人覺得合同寫了哪個法院就一定能去，其實還要看是否符合專屬管轄。有人覺得被告在外地很麻煩，其實可以直接在房屋所在地起訴。還有人覺得證據越多越好，其實關鍵要提供直接證明違約的材料。

六、常見問題解答

租客失聯怎么處理？可以先在房門張貼通知，滿兩個月后向法院申請公示送達。期間正常走法律程序，判決后可以申請換鎖處理。房東不退押金怎么辦？保留好房屋交接時的驗收單，起訴時可以要求雙倍返還。遇到二房東轉租的情況，要同時起訴原房東和轉租人，要求承擔連帶責任。

七、最新政策變化

2025年起全國推行在線立案系統。現在用手機小程序就能提交訴訟材料，審核通過后直接網上繳費。部分城市試點夜間法庭，上班族可以預約晚上七點開庭。執行階段新規規定，對于惡意欠租的老賴，法院可以強制扣押其車輛等動產。

八、律師辦案技巧

資深律師分享三個訣竅。第一要重點收集資金往來證據，銀行轉賬比現金更有說服力。第二要準備房屋現狀的完整證據鏈，從交房到退房每個階段都要拍照。第三要善于運用訴前調解，很多糾紛在正式開庭前就能達成和解。