房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛解決全指南

一、常見(jiàn)糾紛類型

買(mǎi)房賣(mài)房過(guò)程中容易發(fā)生六類問(wèn)題。第一類是房子質(zhì)量出問(wèn)題。比如墻面開(kāi)裂或水管漏水。第二類是產(chǎn)權(quán)不清晰。有的房子被抵押或產(chǎn)權(quán)人信息有誤。第三類是錢(qián)款糾紛。可能出現(xiàn)定金不退或貸款出問(wèn)題。第四類是交房出問(wèn)題。賣(mài)家拖延交房時(shí)間或交房條件不達(dá)標(biāo)。第五類是合同執(zhí)行問(wèn)題。雙方對(duì)合同條款理解不同。第六類是違約賠償問(wèn)題。比如賣(mài)家反悔不賣(mài)或買(mǎi)家臨時(shí)毀約。

這些糾紛直接影響買(mǎi)賣(mài)雙方利益。有的問(wèn)題可能造成幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)損失。了解糾紛類型能幫助大家提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

二、協(xié)商解決最省事

出現(xiàn)糾紛時(shí)先嘗試自己商量。買(mǎi)賣(mài)雙方可以約時(shí)間當(dāng)面談。準(zhǔn)備好合同和相關(guān)證據(jù)材料。明確雙方訴求和可退讓的空間。比如買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)墻面有問(wèn)題，可以要求賣(mài)家修補(bǔ)或降價(jià)。

成功協(xié)商需要三個(gè)條件。第一是保持冷靜態(tài)度，不要爭(zhēng)吵。第二是算清實(shí)際損失，避免漫天要價(jià)。第三是簽訂書(shū)面協(xié)議。把談好的補(bǔ)償方式寫(xiě)清楚，雙方簽字確認(rèn)。

協(xié)商解決好處很明顯。不用花錢(qián)請(qǐng)律師，處理速度快。還能維持雙方關(guān)系。很多小問(wèn)題通過(guò)協(xié)商都能解決。比如有個(gè)案例，買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)地板翹邊，賣(mài)家同意補(bǔ)償五千元維修費(fèi)，當(dāng)天就簽了和解書(shū)。

三、調(diào)解仲裁有辦法

要是自己談不攏，可以找第三方幫忙調(diào)解。各地都有房地產(chǎn)糾紛調(diào)解中心。消費(fèi)者協(xié)會(huì)也能提供幫助。調(diào)解員會(huì)分別了解雙方情況，找出折中方案。

調(diào)解過(guò)程要注意三點(diǎn)。第一要帶齊證明材料。第二要如實(shí)說(shuō)明情況。第三要理性看待調(diào)解建議。有個(gè)真實(shí)案例，賣(mài)家隱瞞了房屋漏水問(wèn)題，調(diào)解員建議降價(jià)八萬(wàn)成交，雙方都接受了。

調(diào)解不成可以申請(qǐng)仲裁。需要雙方事先簽過(guò)仲裁協(xié)議。仲裁委由法律專家組成，裁決結(jié)果有強(qiáng)制力。仲裁比打官司快，一般三個(gè)月內(nèi)出結(jié)果。但需要支付仲裁費(fèi)用，費(fèi)用根據(jù)爭(zhēng)議金額計(jì)算。

四、法院訴訟是最后手段

當(dāng)其他方法都行不通時(shí)，只能去法院起訴。訴訟前要做好四件事。第一收集完整證據(jù)鏈。包括合同原件、付款記錄、溝通記錄等。第二寫(xiě)清楚起訴狀。說(shuō)明訴求和事實(shí)依據(jù)。第三確認(rèn)管轄法院。一般是房產(chǎn)所在地的法院。第四準(zhǔn)備訴訟費(fèi)。費(fèi)用根據(jù)起訴金額按比例收取。

訴訟流程分四個(gè)階段。立案階段法院審核材料，7天內(nèi)決定是否受理。審理階段雙方提交證據(jù)，可能要開(kāi)兩三次庭。判決階段法院最遲六個(gè)月內(nèi)出結(jié)果。執(zhí)行階段如果對(duì)方不履行，可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

有個(gè)典型案例，賣(mài)家交房后不配合過(guò)戶，買(mǎi)家起訴后法院判決強(qiáng)制過(guò)戶，并讓賣(mài)家支付延期違約金。整個(gè)訴訟過(guò)程用了五個(gè)月時(shí)間。

五、注意事項(xiàng)要記牢

處理房產(chǎn)糾紛要注意三個(gè)要點(diǎn)。第一是證據(jù)保存。從看房階段就要留好所有書(shū)面材料。微信聊天記錄要截圖保存。重要通話最好錄音。第二要注意時(shí)間限制。法律規(guī)定的訴訟時(shí)效是三年，從知道權(quán)益受損時(shí)開(kāi)始計(jì)算。超過(guò)時(shí)效可能敗訴。第三是請(qǐng)專業(yè)律師。復(fù)雜案件要找熟悉房產(chǎn)法的律師。律師費(fèi)可以先談風(fēng)險(xiǎn)代理，勝訴后按比例付費(fèi)。

預(yù)防糾紛更重要。簽合同前要核實(shí)房產(chǎn)信息。可以去房管局查檔案。大額交易最好做資金監(jiān)管。交房時(shí)要逐項(xiàng)驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)記錄。這些預(yù)防措施能減少八成以上的糾紛。

買(mǎi)房是人生大事，遇到問(wèn)題不要慌。按照協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟的順序處理。保留好所有證據(jù)材料，必要時(shí)尋求法律幫助。了解這些處理方法，既能維護(hù)自身權(quán)益，也能避免不必要的損失。