房屋買賣必知的五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

一、簽訂合同前的準(zhǔn)備工作

買房是人生大事，首先要做好充分準(zhǔn)備。第一步要核實(shí)賣房人的身份，查看房產(chǎn)證和身份證是否一致。如果賣方是夫妻共同擁有房產(chǎn)，需要確認(rèn)雙方都同意出售。第二步要了解房屋本身的情況，包括具體地址、實(shí)際面積、建筑結(jié)構(gòu)等信息。這些信息要和房產(chǎn)證上的記錄核對清楚。

買方要特別注意自己的購房資格。現(xiàn)在很多城市有限購政策，需要提前確認(rèn)自己是否符合條件。比如有些地方要求連續(xù)繳納社保滿兩年才能買房。如果不符合條件就簽合同，可能會面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、合同核心條款要寫清楚

房屋買賣合同必須包含七個(gè)基本內(nèi)容。第一是買賣雙方的基本信息，姓名、身份證號、聯(lián)系電話都要準(zhǔn)確填寫。第二是房屋的具體信息，包括詳細(xì)地址、房產(chǎn)證編號、建筑面積等。第三是成交價(jià)格和付款方式，要寫明總金額和分幾次支付。如果是貸款買房，需要注明貸款不成功時(shí)的處理辦法。

交付時(shí)間和過戶手續(xù)要分開約定。很多糾紛是因?yàn)闆]寫清楚交房和過戶的時(shí)間點(diǎn)。比如有的合同只寫"三個(gè)月內(nèi)完成交易"，但沒說明是先交錢還是先過戶。質(zhì)量保證條款要寫明房屋現(xiàn)狀，最好附上房屋現(xiàn)狀照片作為證據(jù)。

三、錢款支付注意事項(xiàng)

付款方式直接影響交易安全。現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)最大，建議選擇銀行轉(zhuǎn)賬并保留憑證。首付款和尾款分開支付比較穩(wěn)妥，比如簽合同時(shí)付30%，過戶當(dāng)天付60%，收房時(shí)付最后10%。貸款買房要特別注意，如果銀行放款延遲不算買方違約。

訂金和定金要分清楚。訂金可以退還，而定金通常不能退。簽訂合同時(shí)用詞要準(zhǔn)確，避免產(chǎn)生歧義。所有付款都要有書面收據(jù)，注明款項(xiàng)性質(zhì)和對應(yīng)房號。

四、交房過戶關(guān)鍵步驟

交房和過戶是兩個(gè)不同環(huán)節(jié)。交房指實(shí)際拿到房屋鑰匙，過戶是完成產(chǎn)權(quán)登記。建議先辦理過戶再交房，防止賣方收到全款后拖延過戶。辦理過戶時(shí)要雙方共同到場，帶齊身份證、房產(chǎn)證、買賣合同等材料。

收房時(shí)要仔細(xì)檢查房屋狀況。查看水電表數(shù)字，確認(rèn)物業(yè)費(fèi)是否結(jié)清。有些老房子存在違規(guī)改建，可能影響后續(xù)轉(zhuǎn)賣。發(fā)現(xiàn)問題要當(dāng)場記錄，雙方簽字確認(rèn)。

五、糾紛處理實(shí)用方法

出現(xiàn)糾紛先嘗試協(xié)商解決。比如逾期交房可以約定賠償標(biāo)準(zhǔn)，每天按總房款的萬分之五計(jì)算。協(xié)商時(shí)注意保留證據(jù)，所有溝通盡量通過書面方式進(jìn)行。微信聊天記錄要保存原始載體，必要時(shí)可以公證。

協(xié)商不成再考慮法律途徑。訴訟前可以先申請財(cái)產(chǎn)保全，防止賣方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。收集證據(jù)要全面，包括合同文本、付款憑證、溝通記錄等。注意三年訴訟時(shí)效，從知道權(quán)利受損時(shí)開始計(jì)算。

典型案例分析

王先生買房遭遇一房二賣怎么辦？

2025年李女士把房子同時(shí)賣給兩個(gè)買家，都收了定金。第一個(gè)買家張先生簽了合同但沒過戶，第二個(gè)買家王先生辦理了過戶。法院判決房子歸王先生，李女士要雙倍返還張先生定金。這個(gè)案例提醒我們，及時(shí)辦理過戶最重要。

買到漏水房屋能退房嗎？

劉先生收房后發(fā)現(xiàn)屋頂漏水，經(jīng)鑒定是施工質(zhì)量問題。法院支持解除合同，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題影響正常居住。但要注意，普通墻皮開裂不算嚴(yán)重質(zhì)量問題，這種情況可能只支持維修賠償。

銀行貸款失敗算違約嗎？

陳先生簽合同后因征信問題貸款被拒，賣方要求沒收定金。法院認(rèn)為陳先生已盡力履行合同，判決返還定金。合同中如果有"因不可抗力免責(zé)"條款，能更好保護(hù)買方權(quán)益。

重要提醒

每個(gè)城市房產(chǎn)政策不同，比如限售期、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有差異。簽訂合同前最好咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T。合同版本建議使用住建委制定的示范文本，自行修改條款要謹(jǐn)慎。涉及大額交易，花幾千元請律師審核合同很值得。

保留所有交易憑證，包括中介費(fèi)收據(jù)、稅費(fèi)發(fā)票等。重要事項(xiàng)都要書面確認(rèn)，口頭承諾很難舉證。遇到問題不要拖，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，很多糾紛早期都能妥善解決。