房屋租賃合同解除操作指南

（一）解除通知書的作用和法律規定

房屋租賃合同解除通知書是租客或房東用來終止租賃關系的正式文件。我國《合同法》第93條明確，只要雙方同意，合同可以解除。第94條列出五種特殊情況，例如房屋存在安全問題或對方不交房租，這時單方面可以解除合同。

（二）解除合同的六個步驟

第一步要確認解除理由是否合法。重點檢查房屋是否影響居住安全、房東是否按時維修、租客是否拖欠租金超過約定期限。如果房屋漏水導致墻面發霉，或者電路老化經常跳閘，這些都屬于合理理由。

第二步是準備書面通知。需要寫明雙方姓名、合同編號、解除原因和具體法律條文。例如："因衛生間漏水問題三次通知未修復，根據《合同法》第94條第4款，現要求解除2025年5月簽訂的某某小區租賃合同。"

第三步要確保對方收到通知。建議同時用微信發送電子版和快遞寄送紙質版。快遞單上要寫明文件名稱，保留好簽收記錄。如果對方拒收，可以在社區工作人員見證下進行留置送達。

第四步要簽訂解除協議。協議里要寫清押金處理方案、物品交接時間和違約金數額。特別注意要約定房屋檢查時間，最好拍照留存房屋現狀，避免后期扯皮。

第五步處理后續事項。房東應在7個工作日內退還押金，租客要在5天內搬離個人物品。如果房屋內有損壞，維修費用可以從押金扣除，但要提供維修發票作為憑證。

第六步遇到爭議時起訴。準備起訴狀時要附上租賃合同、解除通知送達證明、現場照片等證據。朝陽法院2025年案例顯示，租客因房東未處理蟑螂蟲害成功解約，法院判決支持押金全退。

（三）常見糾紛處理方案

租客想提前退租時，可以嘗試轉租。根據海淀法院判例，租客找到合格新租客的情況下，房東無正當理由不得拒絕。如果合同約定不能轉租，租客需要與房東協商補償方案，通常支付1-2個月租金作為違約金。

房東賣房要求解約時，必須提前30天通知。租客有權住到合同期滿，新房主不能強制趕人。2025年通州法院判決，房東因賣房提前解約被判賠償租客搬家費、中介費共計2.8萬元。

房屋需要維修的情況，租客要先書面通知房東。如果超過15天未處理，租客可自行維修并保留發票，費用從租金中扣除。注意維修金額不能超過三個月租金，且要提前告知具體費用預算。

（四）關鍵證據保存技巧

所有溝通盡量采用文字形式。微信聊天記錄要定期備份，電話溝通后要補發確認短信。比如："王先生，電話里說好本周五來修熱水器，請您確認。" 這類信息在訴訟中能發揮重要作用。

物品交接要做詳細記錄。列明家具家電清單，拍攝視頻時要包含當天報紙日期。雙方簽字確認的驗收單最晚要在交還鑰匙時完成，注明"房屋已驗收，除清單所列問題外無其他爭議"。

租金支付保留憑證。銀行轉賬要備注"某月房租"，現金支付必須索要收據。遇到二房東要查看原始租賃合同，確認其是否有轉租權限。朝陽區2025年就有租客因二房東跑路，憑借轉賬記錄成功向原房東索賠的案例。

（五）特殊情況應對策略

疫情等不可抗力導致無法居住，可以協商解除。需要提供封控通知、隔離證明等文件。2025年上海法院判決，因封控兩個月未能居住，租客獲準解除合同且不承擔違約金。

房東突然失聯時，租客可以向居委會報備。將租金提存到公證處，同時繼續正常使用房屋。注意保留聯系房東的記錄，連續三個月聯系不上可起訴解除合同。

遇到房屋被查封的情況，立即聯系執行法院。根據規定，租賃合同在查封前簽訂的可以繼續履行。租客持合同原件向法院提交書面異議，通常能保住居住權。豐臺區2025年案例中，租客憑備案合同成功對抗銀行抵押權。

每個租房糾紛都有獨特情況，但掌握基本法律流程能更好維護權益。建議在發出解除通知前，先通過社區調解組織進行協商。很多糾紛通過第三方調解都能快速解決，省去訴訟的時間成本。保留好所有書面材料，必要時咨詢專業律師，才能最大限度保障自身利益。