**房屋買賣合同避坑指南：手把手教你簽好購(gòu)房協(xié)議**

**一、房屋買賣合同的必要條款**

購(gòu)房合同是保障交易安全的重要文件。合同里必須包含六個(gè)基礎(chǔ)部分：房屋信息、交易金額、付款方式、交接時(shí)間、責(zé)任劃分和糾紛解決方法。每個(gè)部分都要寫清楚具體內(nèi)容，不能出現(xiàn)模糊表述。

以房屋信息為例，要寫明詳細(xì)地址和房產(chǎn)證編號(hào)。購(gòu)房者可以要求查看賣家的房產(chǎn)證原件，核對(duì)證上的地址是否與合同一致。房屋面積要區(qū)分建筑面積和使用面積，最好注明測(cè)量方法。房屋性質(zhì)要寫明是商品房還是安置房，這會(huì)影響后續(xù)的過戶流程。

交易金額要同時(shí)用大寫和小寫數(shù)字書寫。大寫數(shù)字能有效防止金額被篡改。比如"壹佰萬元整"比"100萬元"更安全。付款方式要分階段約定，通常分為定金、首付款和尾款三部分。定金不超過總價(jià)的20%才受法律保護(hù)。

**二、合同中的關(guān)鍵信息填寫指南**

在填寫具體條款時(shí)，要注意三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。第一是時(shí)間節(jié)點(diǎn)的約定，包括付款時(shí)間、交房時(shí)間和過戶時(shí)間。每個(gè)時(shí)間都要具體到年月日，不能寫"月底前"或"手續(xù)完成后"這類模糊表述。

第二是費(fèi)用承擔(dān)問題。除了房款，還要寫明稅費(fèi)、中介費(fèi)由誰支付。二手房交易中的增值稅、個(gè)人所得稅常常成為糾紛點(diǎn)。合同中要明確約定這些稅費(fèi)的承擔(dān)方，避免事后扯皮。

第三是房屋現(xiàn)狀描述。要詳細(xì)記錄房屋的裝修情況、附屬設(shè)施和現(xiàn)存問題。最好在簽合同時(shí)拍攝房屋現(xiàn)狀視頻，作為合同附件。如果發(fā)現(xiàn)賣家隱瞞房屋漏水、結(jié)構(gòu)改動(dòng)等問題，買家可以要求賠償。

**三、買賣雙方必須遵守的規(guī)則**

賣家需要做到三件事：保證房產(chǎn)證真實(shí)有效、配合辦理手續(xù)、按時(shí)交付房屋。如果房子有抵押貸款，賣家要先還清貸款才能交易。有些賣家會(huì)要求用買家首付款解抵押，這種做法風(fēng)險(xiǎn)很大，買家要特別警惕。

買家主要義務(wù)是按時(shí)付款和配合過戶。需要特別注意貸款審批風(fēng)險(xiǎn)。如果合同約定"貸款不足部分現(xiàn)金補(bǔ)足"，買家要確保自己有能力補(bǔ)足差額。近年出現(xiàn)過多個(gè)案例，因銀行放貸額度收緊導(dǎo)致交易失敗，買家損失定金。

雙方都要保管好交易憑證。定金、首付款建議通過銀行轉(zhuǎn)賬，備注寫明"購(gòu)房定金"?，F(xiàn)金支付難以留下有效證據(jù)，出現(xiàn)糾紛時(shí)很難維權(quán)。

**四、違約處理的正確方式**

合同要明確約定違約金標(biāo)準(zhǔn)。法律規(guī)定的違約金上限是實(shí)際損失的30%。比如總房款100萬，違約金最高可約定30萬。建議將逾期交房、逾期付款的違約金分開計(jì)算。

出現(xiàn)糾紛時(shí)先協(xié)商解決。協(xié)商不成要及時(shí)走法律程序。注意訴訟時(shí)效是3年，從知道權(quán)益受損時(shí)開始計(jì)算。收集證據(jù)時(shí)要保留聊天記錄、書面通知等材料。有個(gè)真實(shí)案例，買家因未保存催告交房的短信，導(dǎo)致無法證明賣家違約。

遇到賣家反悔漲價(jià)的情況，買家可以要求繼續(xù)履行合同。法院判決強(qiáng)制過戶的案例越來越多。去年杭州就有賣家違約被判賠差價(jià)50萬的案例，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲后賣家拒絕交易。

**五、簽訂合同前后的注意事項(xiàng)**

簽合同前要做五件事：查房產(chǎn)證真?zhèn)巍⒉榉课莶榉馇闆r、查戶口遷出約定、查學(xué)區(qū)名額使用情況、查物業(yè)欠費(fèi)記錄。可以要求賣家出具不動(dòng)產(chǎn)查檔證明，確認(rèn)房屋沒有抵押或凍結(jié)。

簽合同時(shí)要所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)。如果是夫妻共有房產(chǎn)，即使房產(chǎn)證只寫一人名字，也需要配偶簽字同意。曾有案例因賣家配偶不同意，導(dǎo)致合同無效。

過戶后要及時(shí)辦理三項(xiàng)手續(xù)：物業(yè)交割、水電燃?xì)膺^戶、戶口遷移。建議預(yù)留5萬元尾款，在所有手續(xù)完成后再支付。有個(gè)買家過戶后才發(fā)現(xiàn)原房主拖欠3年物業(yè)費(fèi)，因尾款已付清只能自己承擔(dān)。

購(gòu)房合同看似復(fù)雜，其實(shí)只要把握住關(guān)鍵點(diǎn)就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。重點(diǎn)核對(duì)房屋信息、明確付款節(jié)點(diǎn)、約定違約責(zé)任，同時(shí)做好證據(jù)留存。遇到不明白的地方可以咨詢專業(yè)律師，花小錢買安心。記住，規(guī)范的合同是保護(hù)自己的最好武器。