城鎮(zhèn)房屋租房糾紛處理指南

一、租房糾紛的常見原因

現(xiàn)在城市租房的人越來越多，租房糾紛也經(jīng)常發(fā)生。很多糾紛都因為合同條款不清楚，或者有一方不遵守約定。最常見的問題有三個：房租支付時間出問題，房屋使用方式和合同寫的不一樣，還有提前退租產(chǎn)生的賠償糾紛。

處理糾紛前要先看合同有沒有法律效力。法律規(guī)定租房合同必須符合合同法要求。如果合同里有違法條款，比如租期超過二十年，這些部分就無效。但合同其他條款仍然有效，雙方要繼續(xù)執(zhí)行。

二、處理糾紛的七個關(guān)鍵步驟

第一步是檢查合同是否有效。要看雙方是否自愿簽合同，內(nèi)容有沒有違法。例如出租危房或違章建筑的合同直接無效。這種情況承租人可以直接搬走，還能要回已經(jīng)付的房租。

第二步確定租期長短。法律規(guī)定最長租期是二十年。很多人不知道這個規(guī)定，簽了三十年租約。這種情況前二十年有效，后面十年的約定作廢。到期后雙方可以重新簽合同，但新合同也不能超過二十年。

第三步明確房租怎么付。合同要寫清楚每月金額、付款時間和方式。如果合同沒寫付款時間，通常默認(rèn)每月1號付當(dāng)月房租。現(xiàn)在很多人用手機(jī)轉(zhuǎn)賬，最好在合同里寫明收款賬戶，避免出現(xiàn)轉(zhuǎn)賬錯誤的情況。

第四步處理房屋維修問題。正常使用產(chǎn)生的維修費(fèi)應(yīng)該房東出，比如水管老化漏水。但如果是租客故意弄壞的，就要自己掏錢修。裝修房屋要提前和房東商量，經(jīng)過同意才能施工。退租時裝修不能拆除，除非合同另有約定。

第五步處理退租問題。房東想提前收房必須符合法律規(guī)定，比如要賣房或房屋被征收。租客想提前退租要看合同約定，一般需要提前一個月通知。雙方協(xié)商一致的可以隨時解約，但最好簽書面協(xié)議。

第六步處理違約賠償。常見的違約情況包括拖欠房租、私自轉(zhuǎn)租、改變房屋用途等。合同里最好寫明違約金數(shù)額，這樣發(fā)生糾紛時容易處理。如果沒有約定違約金，受損方需要自己證明實際損失金額。

第七步申請法律幫助。雙方協(xié)商不成的可以去街道調(diào)解，或者直接向法院起訴。一萬五千元以下的糾紛可以走小額訴訟程序，處理速度比較快。記得要保存好合同、付款記錄、聊天記錄等證據(jù)。

三、通過案例理解法律規(guī)定

第一個案例發(fā)生在北京。租客每月5號交房租，但合同寫的是每月1號交。房東要求支付違約金，法院支持了這個請求。雖然只晚四天，但確實構(gòu)成違約。這個案例提醒我們要嚴(yán)格按合同時間付款，遇到困難要及時和房東商量。

第二個案例中，租客把居住用房改成小超市。房東發(fā)現(xiàn)后要求解除合同，法院判決房東勝訴。房屋用途是合同重要條款，擅自改變屬于嚴(yán)重違約。想做生意必須提前和房東溝通，重新簽補(bǔ)充協(xié)議。

第三個案例發(fā)生在上海。租客裝修時砸了承重墻，導(dǎo)致整棟樓出現(xiàn)裂縫。房東不僅要求賠償裝修損失，還索賠房屋價值損失。這種情況屬于重大過失，租客要承擔(dān)全部責(zé)任。裝修前必須確認(rèn)房屋結(jié)構(gòu)，不能擅自改動重要部位。

四、維權(quán)時要注意的法律細(xì)節(jié)

保存證據(jù)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。簽合同時要核對房東身份證和房產(chǎn)證，如果是中介代理要有授權(quán)書。每次交房租要留轉(zhuǎn)賬記錄，現(xiàn)金支付要讓房東寫收據(jù)。發(fā)現(xiàn)房屋問題要拍照留存，和房東溝通盡量用文字信息。

注意訴訟時效很重要。普通糾紛的起訴期是三年，從知道權(quán)益受損時開始計算。比如房東去年多收押金沒退，今年才想起來的還能起訴。但超過二十年的糾紛法院就不受理了。

五、遇到糾紛的正確處理方式

先嘗試友好協(xié)商。很多糾紛是誤會造成的，當(dāng)面溝通可能就解決了。比如疫情期間有的租客收入減少，房東同意暫時減租。這種情況最好簽補(bǔ)充協(xié)議，把新約定寫清楚。

協(xié)商不成可以找社區(qū)調(diào)解。每個街道都有司法調(diào)解員，他們熟悉常見糾紛的處理辦法。調(diào)解成功的可以簽調(diào)解協(xié)議書，這個文件有法律效力。一方不履行的，另一方可以直接申請法院執(zhí)行。

最后才是打官司。起訴前要準(zhǔn)備好起訴狀和證據(jù)材料。建議咨詢專業(yè)律師，他們知道怎么收集有利證據(jù)。比如漏水糾紛需要物業(yè)出具證明，私自轉(zhuǎn)租需要拍照片或找證人。

租房常見問題解答

問：房東不退押金怎么辦？

答：先看合同約定的退押金條件。如果租客沒有違約，房東必須退押金。協(xié)商不成可以到法院起訴，同時向住建部門投訴。

問：房屋自然損壞誰負(fù)責(zé)？

答：正常使用中的損壞由房東負(fù)責(zé)維修。比如空調(diào)老化不制冷，熱水器零件損壞。租客發(fā)現(xiàn)損壞要及時通知房東，不能自己找人修了讓房東付錢。

問：二房東轉(zhuǎn)租合法嗎？

答：必須經(jīng)過原房東同意。如果原合同禁止轉(zhuǎn)租，二房東簽的轉(zhuǎn)租合同無效。租客可能被趕走，這種情況可以要求二房東賠償損失。

重要提醒

簽合同前要仔細(xì)閱讀每個條款，特別是用很小字寫的補(bǔ)充條款。有疑問的條款要當(dāng)場提出修改。最好使用住建部門發(fā)布的合同模板，這些模板已經(jīng)包含必要條款。遇到霸王條款可以拒絕簽字，不要相信口頭承諾。