房屋贈與操作全指南

一、房屋贈與協議有什么用？

房屋贈與是很多人處理房產的方式。寫一份好的贈與協議能保護雙方權益。這份文件要寫清楚誰送房、誰收房、房子信息等重要內容。協議簽字就生效，但房子真正過戶需要辦手續。

很多人以為口頭說好就行，這樣做有風險。比如送房人反悔，或者房子有其他問題，沒有書面協議很難說清楚。簽了正規協議，遇到問題可以按法律解決。

二、寫協議前必須做的四件事

第一要查清楚房子有沒有糾紛。送房人要拿出房產證，確認房子沒有被抵押或查封。可以到房管局查檔案，看房子是不是完全屬于送房人。

第二要確認收房人有沒有資格。比如有些城市規定未成年人不能單獨收房，需要監護人代管。如果是送給夫妻，要寫清楚登記在誰名下。

第三要了解要交哪些錢。雖然贈與不用交買賣稅，但可能要交契稅和公證費。各地規定不同，最好提前問房管局。

第四要全家商量好。特別是夫妻共同房產，必須雙方都同意。很多糾紛都是因為送房人沒和配偶商量，最后協議被判定無效。

三、手把手教你寫有效協議

協議開頭要寫清楚雙方姓名和身份證號。房子信息要具體到門牌號，寫清房產證號和面積。重點內容有三個部分：

第一部分寫送房內容。要寫明是免費贈送，不能附加條件。比如不能寫"送給兒子但要負責養老"，這種條款可能無效。

第二部分寫雙方保證。送房人要保證房子沒問題，收房人要確認接受。如果房子有貸款，要寫清楚由誰繼續還。

第三部分寫過戶安排。寫清楚什么時候辦手續，費用誰出。建議加上違約條款，比如送房人不配合過戶要賠償。

最后要雙方簽字按手印，寫簽訂日期。最好找兩個見證人簽字，這樣更保險。協議至少準備三份，雙方各一份，房管局留一份。

四、必須知道的過戶流程

第一步做公證。雖然法律沒強制要求，但公證過的協議更難反悔。帶身份證、房產證、戶口本到公證處，費用大概200-500元。

第二步交稅費。主要交3%契稅，有些地方有優惠。帶公證書到稅務局開證明，記得保留繳費單據。

第三步辦過戶。雙方到房管局交材料：身份證、房產證、協議、稅單。工作人員會核實信息，收走舊房產證，7個工作日后領新證。

特別注意三點：1.如果送房人去世，過戶要先辦繼承 2.農村宅基地有特殊規定 3.經濟適用房可能不允許贈與

五、真實案例帶來的教訓

案例1：老王把房子送給女兒，簽了協議但沒過戶。老王去世后，兒子拿出遺囑要求分房。法院判定贈與不成立，房子按遺產分配。關鍵點：不過戶不算完成贈與。

案例2：張女士把房送給侄子，約定負責養老。后來侄子不履行，張女士想收回房子。法院判決不能撤銷贈與，但可以另案起訴要贍養費。關鍵點：贈與不能附帶條件。

案例3：夫妻把共有房送給兒子，只有丈夫簽字。妻子起訴要回，法院判協議無效。關鍵點：共同房產必須共有人都同意。

六、重點法律條文解析

合同法第185條：贈與就是免費送東西，對方同意接受。送的東西沒給出去之前，送的人可以反悔，但公證過的贈與不能反悔。

物權法第14條：房子過戶以登記為準。簽協議不算數，必須去房管局辦手續換房產證。

民法典第658條：五種情況不能反悔：1.做過公證 2.用于救災扶貧 3.完成過戶 4.受贈人已做重要準備 5.道德義務贈與

七、常見問題解答

問：贈與的房子以后賣房要交更多稅嗎？

答：是的。如果受贈人再賣房，要按買賣差價20%交個稅。繼承或買賣獲得的房產可能有不同政策。

問：贈與協議可以約定居住權嗎？

答：可以。比如送房人要求繼續住五年，這種約定有效。但要在協議里寫清楚時間和條件。

問：房貸沒還清能贈與嗎？

答：需要銀行同意。一般要先還清貸款解除抵押，否則不能過戶。有些銀行允許轉按揭，但要重新審核受贈人資質。

問：贈與給未成年子女要注意什么？

答：必須由監護人代簽協議，房產證寫孩子名字。孩子成年之前不能賣房，除非為子女利益且經法院同意。

八、特別提醒

建議找律師審核協議。專業律師能發現潛在問題，比如產權瑕疵、條款漏洞。費用一般500-2000元，比事后打官司劃算。

保留所有過程證據。包括微信記錄、轉賬憑證、見面錄像。萬一有糾紛，這些都能當證據。

及時辦理過戶。簽協議只是第一步，不過戶隨時可能出問題。建議簽完協議一個月內完成所有手續。

定期檢查房產狀態。過戶后建議每年查一次房產檔案，確認沒有異常抵押或查封記錄。

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