店鋪?zhàn)赓U糾紛處理指南：從證據(jù)收集到法律維權(quán)

（一）認(rèn)識(shí)商鋪?zhàn)赓U糾紛的本質(zhì)

商鋪?zhàn)赓U糾紛指房東和租客在租房過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾。這類(lèi)糾紛往往涉及金額較大，直接影響雙方經(jīng)濟(jì)利益。常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型包括合同無(wú)效、提前解約、租金拖欠和房屋使用爭(zhēng)議。處理這類(lèi)問(wèn)題時(shí)，需要同時(shí)考慮法律條文和實(shí)際執(zhí)行情況。

（二）糾紛處理五步法

第一步：明確爭(zhēng)議焦點(diǎn)

處理糾紛前必須準(zhǔn)確判斷爭(zhēng)議類(lèi)型。常見(jiàn)情況有四種：1.合同本身不合法（如出租人無(wú)產(chǎn)權(quán)）；2.合同提前終止（如租客拖欠租金）；3.合同條款理解分歧（如裝修責(zé)任劃分）；4.違約賠償爭(zhēng)議（如提前退租違約金）。

第二步：全面收集證據(jù)

證據(jù)收集要注意時(shí)效性和完整性。必須保存的材料包括：

1.書(shū)面租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議

2.房租轉(zhuǎn)賬記錄和收據(jù)

3.房屋交接時(shí)的照片和視頻

4.雙方溝通記錄（短信、微信、郵件）

5.物業(yè)繳費(fèi)憑證

6.第三方見(jiàn)證人證詞

建議每月定期整理保存相關(guān)資料，重要文件應(yīng)復(fù)印備份。

第三步：研讀法律規(guī)定

處理糾紛需依據(jù)具體法律條款。主要法律依據(jù)有：

1.《民法典》合同編相關(guān)規(guī)定

2.《城市房地產(chǎn)管理法》

3.最高人民法院房屋租賃司法解釋

特別注意租賃期限超過(guò)6個(gè)月必須簽訂書(shū)面合同，口頭約定可能無(wú)效。轉(zhuǎn)租需取得房東書(shū)面同意，否則房東有權(quán)解除合同。

第四步：嘗試協(xié)商解決

協(xié)商是成本最低的解決方式。協(xié)商時(shí)要注意：

1.選擇中立場(chǎng)所見(jiàn)面

2.提前列出訴求清單

3.準(zhǔn)備多個(gè)備選方案

4.全程錄音留存記錄

成功協(xié)商后必須簽訂書(shū)面和解協(xié)議，明確約定履行方式和期限。協(xié)議需雙方簽字并按手印，必要時(shí)可找見(jiàn)證人。

第五步：?jiǎn)?dòng)法律程序

當(dāng)協(xié)商失敗時(shí)，可采取兩種法律手段：

訴訟流程：

1.向房屋所在地法院提交起訴狀

2.7天內(nèi)繳納訴訟費(fèi)

3.等待開(kāi)庭通知（一般30-60天）

4.參與法庭調(diào)查和辯論

5.等待判決（通常3-6個(gè)月）

仲裁程序：

1.提交仲裁申請(qǐng)書(shū)（需合同中有仲裁條款）

2.選定仲裁員

3.參加聽(tīng)證會(huì)

4.接收仲裁裁決（1-3個(gè)月）

仲裁裁決與法院判決具有同等效力，但仲裁過(guò)程不公開(kāi)，更適合商業(yè)糾紛。

（三）典型案例解析

案例一：無(wú)效合同糾紛

王某租下李某商鋪，后發(fā)現(xiàn)李某只是二房東且無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租。王某起訴至法院，要求退還押金和已付租金。法院依據(jù)民法典第716條認(rèn)定轉(zhuǎn)租未經(jīng)房東同意，判決合同無(wú)效，李某退還全部費(fèi)用。

案例二：提前解約糾紛

某餐廳因經(jīng)營(yíng)困難拖欠租金三個(gè)月，房東張先生要求解除合同。根據(jù)民法典第722條，承租人逾期不付租金，出租人可解除合同。法院判決解除租賃關(guān)系，餐廳需補(bǔ)交租金并賠償兩個(gè)月租金作為違約金。

案例三：房屋修繕爭(zhēng)議

劉女士租賃商鋪期間天花板漏水，房東拒絕維修。依據(jù)民法典第713條，出租人應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。劉女士自行維修后起訴，法院判決房東支付維修費(fèi)用，并減免維修期間部分租金。

（四）常見(jiàn)問(wèn)題解答

問(wèn)題1：口頭約定是否有效？

答：租期超6個(gè)月必須書(shū)面簽約，短期租賃口頭約定有效，但建議補(bǔ)簽書(shū)面協(xié)議。

問(wèn)題2：房東能隨意漲租金嗎？

答：合同期內(nèi)不得單方漲價(jià)，續(xù)租時(shí)需提前協(xié)商。擅自漲價(jià)屬于違約行為。

問(wèn)題3：裝修損失誰(shuí)承擔(dān)？

答：合同到期后，經(jīng)房東同意裝修的可獲補(bǔ)償。違章裝修需自行拆除。

問(wèn)題4：疫情期能減免租金嗎？

答：2025年最高法指導(dǎo)意見(jiàn)明確，受疫情影響嚴(yán)重地區(qū)，租客可申請(qǐng)適當(dāng)減免。

（五）預(yù)防糾紛實(shí)用建議

簽約前核查：

1.查看房產(chǎn)證原件

2.確認(rèn)出租人身份信息

3.核實(shí)房屋規(guī)劃用途

4.檢查房屋現(xiàn)狀并拍照

合同注意事項(xiàng)：

1.明確租金支付方式

2.約定維修責(zé)任

3.列明違約金標(biāo)準(zhǔn)

4.注明轉(zhuǎn)租條件

日常管理技巧：

1.設(shè)立租金支付提醒

2.保存所有溝通記錄

3.定期檢查房屋狀況

4.重大變更書(shū)面確認(rèn)

（六）專(zhuān)業(yè)協(xié)助途徑

遇到復(fù)雜糾紛時(shí)建議：

1.撥打12348法律援助熱線

2.登錄中國(guó)法律服務(wù)網(wǎng)在線咨詢(xún)

3.到當(dāng)?shù)芈伤嬲劊◣R所有材料）

4.通過(guò)法院訴訟服務(wù)中心獲取指導(dǎo)

選擇律師時(shí)注意查看執(zhí)業(yè)證書(shū)，優(yōu)先選擇處理過(guò)類(lèi)似案件的律師。可要求律師提供成功案例參考。

本文梳理了商鋪?zhàn)赓U糾紛處理的全流程，涵蓋法律要點(diǎn)和實(shí)務(wù)操作。遇到糾紛時(shí)要冷靜應(yīng)對(duì)，及時(shí)采取正確措施。建議保存本文提及的重要法律條款，必要時(shí)可作為維權(quán)依據(jù)。預(yù)防勝于治療，規(guī)范簽約和履約過(guò)程能有效降低糾紛風(fēng)險(xiǎn)。