房屋買賣居間合同避坑指南

第一步：簽合同前必查的三大事項

買賣房子是大事，簽合同前要做好準(zhǔn)備。首先看對方的證件，賣家要準(zhǔn)備房產(chǎn)證和身份證，買家要確認(rèn)自己有沒有買房資格。中介公司要有正規(guī)營業(yè)執(zhí)照，這些證件都要復(fù)印留底。

接著必須實地看房。檢查房子有沒有漏水或裂縫，問清楚房子有沒有被抵押或出租。最好白天晚上各看一次，了解周圍環(huán)境和噪音情況。帶上卷尺量實際面積，防止和房產(chǎn)證數(shù)據(jù)不符。

最后談價格要仔細(xì)。房價包含哪些家具家電要寫清楚，定金交多少要協(xié)商。付款方式可以選全款或貸款，用貸款要寫清楚銀行不放款怎么處理。所有談好的條件都要寫進(jìn)合同。

第二步：合同里必須寫清楚的內(nèi)容

合同開頭要寫全買賣雙方和中介的信息。姓名、身份證號、地址、電話都不能少。中介公司要寫注冊名稱和執(zhí)照編號，防止遇到假中介。

房子信息要詳細(xì)記錄。除了地址和面積，還要寫清楚戶型結(jié)構(gòu)、裝修情況、有沒有車位。如果帶家具出售，要列出主要家具清單。房產(chǎn)證上的登記編號也要抄下來。

費用部分要分開寫。房款和中介費不能混在一起，付款時間要具體到某年某月某日。如果是分期付款，每期金額和時間都要寫明白。中介費要寫明由誰承擔(dān)，防止后期扯皮。

違約條款要具體。寫明什么情況算違約，比如賣家不交房、買家不付款。違約金可以定成交付定金的雙倍，或者按總房價的百分比計算。超過約定期限多少天算違約也要寫清楚。

第三步：遇到問題該怎么處理

發(fā)現(xiàn)房子有問題要立即溝通。如果墻面開裂或水管漏水，先拍照留證據(jù)。聯(lián)系中介要求賣家維修，維修費用由誰承擔(dān)要寫補充協(xié)議。重大問題可以要求退房。

出現(xiàn)糾紛先找中介調(diào)解。中介有責(zé)任協(xié)調(diào)雙方矛盾，三次調(diào)解不成功可以申請終止合同。定金和中介費要根據(jù)責(zé)任劃分退還，協(xié)商過程要全程錄音或書面記錄。

實在解決不了就去法院。準(zhǔn)備好合同原件、付款憑證、溝通記錄等證據(jù)。先到房產(chǎn)所在地法院申請立案，訴訟費按標(biāo)的金額計算。一般三個月內(nèi)會有調(diào)解或開庭通知。

第四步：真實案例教你避開陷阱

王先生買二手房時沒查清楚戶口。過戶后發(fā)現(xiàn)原房主戶口沒遷走，孩子上學(xué)受影響。法院判決賣家賠償5萬元違約金。簽合同前要到派出所查戶口，合同里要寫明遷戶時間和違約條款。

李女士買的房子有私下抵押。賣家隱瞞了二次抵押情況，導(dǎo)致無法過戶。最后賣家要退還雙倍定金。簽合同前要到房管局拉產(chǎn)權(quán)檔案，確認(rèn)沒有隱藏抵押或查封。

張先生遇到中介吃差價。合同寫房價200萬，實際交易220萬，中介私吞20萬。法院判中介退還差價并賠償損失。簽合同時要三方當(dāng)面確認(rèn)價格，所有款項通過銀行轉(zhuǎn)賬。

第五步：簽完合同要注意的事

保管好所有書面材料。合同原件至少保留兩份，付款收據(jù)要蓋章。重要溝通盡量發(fā)短信或郵件，電話錄音要備份。中介提供的評估報告要核對蓋章。

按時履行合同義務(wù)。買家要在約定日期前籌齊房款，賣家要提前結(jié)清物業(yè)費。辦理過戶要帶齊所有證件，建議工作日早上第一個去排隊。每一步完成都要讓中介出具書面確認(rèn)。

保留維權(quán)證據(jù)。房屋現(xiàn)狀拍照存檔，鑰匙交接要簽確認(rèn)書。水電煤氣過戶要保留回執(zhí)。如果對方拖延履行，要發(fā)書面催告函并用快遞寄送，保留寄送憑證。

過戶完成后還要做三件事。第一到物業(yè)辦理業(yè)主變更，第二到派出所查戶口遷移情況，第三保存完稅證明和發(fā)票。所有手續(xù)辦完要重新檢查一遍，確認(rèn)沒有遺漏事項。

特別提醒：合同修改要三方簽字。任何條款變更都不能口頭約定，必須簽補充協(xié)議。簽字時要按手印，公司要蓋公章。遇到不明白的條款不要急著簽，可以找律師幫忙看合同。寧可多花點時間確認(rèn)，也不要留下后患。