# 五個步驟解決買房糾紛

## 一、認清合同是否有效

買房簽合同時要看清楚內容。合同里如果出現欺騙或威脅的情況，這份合同就沒有法律效力。比如賣家故意隱瞞房子有問題，或者強迫買家簽合同，這種情況可以找法院判定合同無效。

合同法第五條列出五種合同無效的情況。包括損害國家利益、違法操作、惡意串通、掩蓋非法目的、損害公共利益。普通買家最常見的情況是遇到賣家隱瞞房屋質量問題。這時候要保留房屋檢查記錄、維修單據等證據。

## 二、明確糾紛類型

買房糾紛主要有三種情況。第一種是交易無法完成，比如賣家到期交不了房。第二種是要求取消合同，比如買家突然改變主意不想買了。第三種是賠償問題，涉及定金退還和違約金計算。

最近有個典型案例，王先生付了50萬定金后，賣家李女士突然加價20萬。這種情況屬于單方面變更合同條款，買家可以要求繼續履行原合同或雙倍返還定金。要注意保存微信聊天記錄和轉賬憑證。

## 三、準備好關鍵證據

處理糾紛時需要準備五類材料。首先是簽好的購房合同和補充協議，要檢查每頁是否有雙方簽字。第二是付款記錄，銀行轉賬要打印帶公章的回單，現金支付要收據原件。

第三是房產證復印件，確認賣家是不是真正的房主。第四是溝通記錄，包括短信、微信、郵件都要截圖保存。第五是其他輔助材料，比如中介的見證說明、房屋驗收報告等。

去年張女士買房時，發現合同寫的面積比實際少5平米。她拿出當初看房時的錄音，證明中介承諾的面積數，最終成功要回差價。這個案例說明保留證據非常重要。

## 四、選擇解決方式

遇到問題先嘗試私下協商。雙方可以約在中介門店當面談，重點討論如何繼續交易或終止合同。如果談不攏，可以去當地房管局調解辦公室申請幫助。

調解不成的話，看合同里有沒有約定仲裁條款。仲裁比法院審理快，一般三個月內出結果。但仲裁費比訴訟費高，1百萬的糾紛大約要交2萬元費用。最終手段是去法院起訴，準備好起訴狀和證據材料。

## 五、法院訴訟流程

去法院要先寫起訴書。寫明雙方姓名、住址、訴訟請求。比如"要求退還定金50萬并支付違約金10萬"。然后整理證據復印件，合同和付款記錄最重要。法院受理后要先交訴訟費，100萬的標的額大概交13800元。

開庭時法官會先調解，這時還可以協商解決。調解失敗就正式開庭，雙方要帶原件到場核對。判決書下來后，如果對方不執行，可以申請法院強制執行。去年劉先生打贏官司后，通過法院查封了賣家的銀行賬戶，最終拿回了全部款項。

## 重點案例解析

案例一：賣家交房違約

李老板收了200萬定金后，因房價上漲反悔不賣。法院判他雙倍返還定金，還要賠償買家重新買房多花的80萬差價。依據合同法第115條，收定金方違約需雙倍返還。

案例二：買家貸款受阻

小張合同約定貸款買房，但因政策變化貸不足額度。法院認為屬于"情勢變更"，解除合同后賣家退還定金。這里要注意，買家需證明確實努力申請過貸款。

## 常用法律依據

處理糾紛主要看四部法律：合同法107條關于違約責任，城市房地產管理法38條關于房屋交易條件，民事訴訟法第64條證據規則，仲裁法第16條仲裁條款有效性。最近民法典第577條補充規定，違約方不僅要賠償損失，還要承擔對方維權費用。

遇到糾紛不要慌張，按這五步走能有效維權。關鍵要早做準備，及時咨詢專業律師。平時簽合同時注意寫明違約條款，建議約定每日萬分之五的違約金標準。保留好所有交易記錄，手機聊天記錄定期備份。只要證據充足，法律會保護守約方的合法權益。