房屋買賣中介合同使用指南

一、合同的重要性與基本結構

房屋買賣涉及大額資金。簽好中介合同能保護買賣雙方的利益。合同需要明確三方責任。甲方是賣房人，乙方是買房人，丙方是中介公司。合同要寫明房屋基本信息、價格和付款方式。這三個部分最關鍵。

合同開頭要寫清三方身份信息。必須核對身份證號和營業執照號。房屋地址要具體到門牌號。面積要注明是建筑面積還是使用面積。這些細節容易引發糾紛。

二、價格支付與中介費約定

總價款建議用大小寫同時標注。比如"壹佰萬元整（1,000,000元）"。這樣能防止涂改偽造。付款方式要寫明具體形式。全款和貸款流程不同，必須提前說清楚。

中介費需要單獨列明。常規收費標準是總價的1%-3%。支付時間要設定明確期限。通常簽合同時就要付清。中介公司不履行義務時，可以要求退費。

三、履行流程與違約處理

過戶時間和付款時間要對等。常見做法是15個工作日內完成。雙方要同時去房管部門辦理手續。稅費承擔方式也要提前約定。

違約金比例要合理。建議設為總價的10%-20%。既要起到懲罰作用，也不能過高。如果中介導致交易失敗，不僅要退費還要賠償損失。

四、常見問題與解決辦法

看房時要檢查產權證明。要求賣家出示房產證原件。還要去房管局查檔案。確認沒有抵押或查封記錄。這些步驟能避免后續麻煩。

簽合同前要核實賣家身份。如果是多人共有房產，必須所有共有人簽字。夫妻共有的房子，需要雙方都同意出售。中介有責任協助確認這些信息。

五、真實案例與法律依據

2025年杭州發生過典型案例。賣家隱瞞房屋漏水問題，買家入住后才發現。法院判決賣家賠償維修費8萬元。依據是合同法第42條規定的告知義務。

去年上海有中介虛構房源被判刑。中介公司用假照片吸引客戶看房。最后被處罰金50萬元。這類情況買家可以主張三倍賠償。

重要法律條款要特別注意：

1. 合同法規定重大隱瞞可撤銷合同

2. 物權法保護買房人合法權益

3. 房地產管理法規范交易流程

合同簽訂后要立即辦理網簽備案。這是防止一房多賣的有效手段。房款最好通過資金監管賬戶支付。不要直接轉賬給賣家個人賬戶。

遇到糾紛先協商解決。收集好聊天記錄和書面證據。協商不成可申請調解。最后手段才是法院訴訟。整個過程注意3年訴訟時效。

合同模板使用時要注意三點：

1. 空白處都要填寫完整

2. 附加條款不能違反法律

3. 每頁都要簽字按手印

中介公司要留存服務過程記錄。帶看房要有簽字確認單。重要事項要用書面形式通知。電話溝通后要發短信確認。

房屋現狀描述越詳細越好。要寫明裝修情況、設備清單。最好拍照存檔。交房標準要具體到門窗是否完好。

按揭購房要特別注意。首付款支付時間要與貸款審批銜接。合同要寫明貸款失敗的處理方式。常見做法是轉為全款或解除合同。

稅費分擔容易產生爭議。北京規定契稅由買家承擔，個稅由賣家承擔。但實際交易中可以協商調整。必須在合同里明確約定。

物業交割容易被忽視。要結清水電燃氣費用。戶口遷出問題要寫進合同。可以預留部分尾款作為保證金。

合同修改必須三方同意。任何涂改都要蓋章確認。補充協議要和主合同裝訂在一起。避免使用容易褪色的筆簽字。

電子合同越來越普及。但房屋買賣建議還是用紙質合同。簽字后掃描存檔。同時保存好快遞簽收憑證。

簽約前可請律師審核合同。專業意見能規避潛在風險。費用通常在500-2000元之間。這筆開支能避免更大損失。

合同糾紛常見類型包括：

1. 房價上漲后賣家反悔

2. 房屋存在質量問題

3. 中介違規收取費用

4. 過戶手續辦理延誤

保存證據要注意時效。微信記錄要定期備份。書面材料要整理成冊。重要通話可以錄音保存。

整個交易流程分六個步驟：

1. 產權核查（3個工作日）

2. 合同簽訂（1個工作日）

3. 貸款申請（15個工作日）

4. 資金監管（2個工作日）

5. 過戶登記（5個工作日）

6. 物業交割（1個工作日）

每個環節都要留下書面憑證。時間節點要記錄準確。出現延誤要及時書面告知對方。

合同范本需要根據實際情況調整。學區房要寫明學位使用情況。法拍房要注明風險提示。共有房產要全體共有人簽字。

最后提醒三個重點：

1. 不要簽空白合同

2. 所有承諾都要寫進合同

3. 保留好所有交易憑證

只要按照規范流程操作，就能最大限度保障交易安全。遇到不懂的問題要及時咨詢專業人士。寧可多花時間確認，也不要留下隱患。